土地市场流拍与高价地并存 地市趋冷将影响开发商定价

  楼市转冷的信号正逐渐传导至土地市场：二季度全国土地成交价款增速迅速回落，地价上涨动力明显减弱。土地市场趋冷，地产开发商们对后市预期如何？楼市定价策略会如何调整？

  土地市场释放遇冷信号

  “2014年1－6月份全国房地产开发和销售情况”显示，全国土地市场趋冷态势明显。前6月，房地产开发企业土地购置面积14807万平方米，同比下降5.8%；土地成交价款4031亿元，增长9%。

  业内人士认为，全国土地成交量的大幅回落，主要是因为上半年楼市表现低迷，开发商资金链紧张，购地意愿不高所致。

  中原集团研究中心数据显示，一季度仅28%的开发商经营性净现金流为正，这一情况与2008年一季度大致相当。而2008年二季度开始，全国即出现了大范围的降价情况。

  据中原地产监测，截至今年6月底，十家标杆房企权益购地总金额为1219.6亿元，相当于去年全年购地金额的36.6%。如中海和招商的购地金额是去年同期购地金额的六成，其他房企的购地金额均不及去年同期购地金额的四成。

  市场趋冷，流拍与高价地却并存

  素有全国楼市风向标之称的上海，在今年土地市场趋冷的情况下，不仅出现了首幅流拍地块，同时还“诞生”了全国单价新高价地。

  6月9日，上海规土局终止了奉贤区某地块的出让。该地块起始总价53339万元，规划建筑面积197549平方米。自5月16日接受竞买申请以来，仅有5名竞买人领取了竞买申请书，实际参与竞买申请人数依旧为0。

  上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，一般来说，土地市场出现地块流拍，与楼市低迷有很密切的关联性。在2008年、2011年均出现类似的情况。

  时隔仅一个月，上海市黄浦区五里桥街道一宗纯宅地被丽丰控股旗下公司以5.77亿元价格竞得，溢价62.5%，成交楼板价59859元／平方米，剔除30%的保障房部分，该地块的土地楼板价高达85513元／平方米，刷新了全国单价高价地纪录。

  世邦魏理仕中国区主管陈仲伟认为，单价高价地的诞生并不具备标杆意义，这反而正是土地市场趋冷的一种特有现象。“一般来说，在市场萧条的时候，政府会推出好地块。由于该区域地块的稀缺性和‘迷你’性，产生全国单价高价地也并不为怪。”

  地市趋冷将影响开发商定价策略

  实际上，曾被业内认为“只涨不跌”的一线城市在此轮调整中并未能“独善其身”。

  21世纪不动产上海区域市场研究部统计数据显示，2014年上半年，上海的土地出让总面积和成交总价同比分别下降12.8%、10%。

  其他一线城市的土地成交也大幅缩水。搜房网数据显示，北京6月土地零成交；深圳在5月土地成交放量后，6月成交再次见底，土地出让金不足2亿元；广州6月土地成交金额为28亿元，较5月缩水三成以上，同比下滑达八成。