朱大鸣：商业地产大面积非理性发展 比住宅威胁更大

    最近一段时间，住宅市场“调整”让市场哀鸿一片，但商业地产成为众多房企关注焦点。RET睿意德中国商业地产研究中心最新发布数据显示，2014年预计北京商业地产整体放量将高达158万平方米，约为去年实际放量2倍。今年绿地、富力、保利和万科等龙头房企在北京都有一定规模的商业综合体入市，其中万科主打社区商业;保利、绿地更是将写字楼与智能办公相结合，进行建筑升级。但是，商业地产真有那么好吗?

　　过去我们住宅市场是整个市场的焦点，投机性质越来强烈。由于商业地产的投资较为理性，这个投资领域绝没有住宅市场那样冲动。虽然在短期来看商业地产的投资回报要慢于住宅市场，但中长周期持有商业地产，从它的增值率与区域的不可再生来看，回报率是不可估量的。同时这个投资领域也不是普通投资者关注的板块。商业地产作为投资市场，在银行贷款的首付比例上早已有限制，所以现在住宅的二套房首付有了严格限制，反而对商业地产是一个投资的促进。

　　商业地产与基本面最贴近，不像住宅市场那样“点背离”：商业地产的景气程度与经济的景气程度密切相关，而住宅市场无论经济形势好与坏都会因为刚需的存在而出现各种指标背离现象。这对资本的转移也是有好处的，让资本少一点利用银行杠杆去炒那些住宅，更多进入商业住宅领域，降低住宅市场的热度，也降低中国经济的风险。国家正在大力发展服务业和城镇化，为商业地产的扩张带来了先天的机遇。然而，我国的商业地产，在税收上比住宅更更高，造成资本宁愿炒房也不愿投资商业地产，这就造成了住宅市场过火，而商业地产总体上长期处于虚弱期。

　　当前制约商业地产最大问题在于体制。投资非居住用房实际缴纳的税收大约为总增值额的50.5%，投资获利的一半都缴纳税收。此外，房屋投资如用于出租，仍然涉及到诸多税种，如按照出租收入应缴营业税、城建税、教育费附加、房产税和个人所得税等，这样，在现实中，就造成了商住倒挂的现象。商业地产虽然不是直接关系到居民居住问题，但是，也不是可以随意征收高税费的借口，不合理的永远都是不合理的，不会因为目的而改变。再说，商业地产税费最终还是要转嫁到居民消费品中去，最终由消费者埋单，和居民直接埋单没有什么区别。因此，要想改变这种状况，必须调整商业地产的转让税率，从而盘活整个商业地产，从而为平抑物价作出最有效的贡献。