核心盈利七年来首次下跌 九龙仓执意入局融绿争夺战

　　内地业务的不景气，成为致使九龙仓核心盈利减少的重要原因。去年，九龙仓内地发展物业的销售额为215亿元，仅完成全年目标的94%，利润下滑明显，其在内地业务的净利润下降了近60%至14.1亿港元(约合11.3亿元人民币)，远远低于2013年34亿港元(约合27亿元人民币)的水平。

　　事实上，去年起九龙仓在杭州、常州等城市的降价，使其销售量增加的同时也损害了利润率。出于谨慎考虑，九龙仓今年的销售目标并没有作出提升，仍维持在与2014年相同的220亿元的水平。

　　虽然销售任务没有增加，但管理层今年对内地的楼市，仍表现出较悲观的预期。“今年前两个月的销售还不到20亿元，剩下的时间要做200亿元才能追平去年。”吴天海说，尽管内地已经开始放宽限购和借贷政策，但公司对内地住宅市场并不放心。“未来走势仍难以估计，不排除今年内地物业的毛利率将继续受压。”

　　销售压力只是一方面，九龙仓认为，今年还可能会在合营项目或与合作伙伴投资项目上出现亏损，并为此在财务上作出了安排。九龙仓预计，联营及合营公司的收入可能会出现共计约20亿港元(约合15.9亿元人民币)的下跌，因此九龙仓为开发型物业作出20亿港元的减值拨备。

　　在吴天海看来，内地开发型物业的利润率短期内难以出现显著的复苏，公司会将焦点放在提高资产的周转率而非盈利能力上。

　　投行也对九龙仓今年的走向表明了自己的看法。因不看好九龙仓开发型物业未来的利润率，花旗近日将九龙仓的目标价由67.5港元(约合53.8元人民币)降至56港元(约合44.7元人民币)。花旗同时将九龙仓2015年内地发展物业利润率预测由12%调低至10%。高盛则将九龙仓的目标价由72.8港元(约合58元人民币)下调至70港元(约合55.8元人民币)。

　　未来投资放缓

　　回顾2014年，九龙仓在土地市场上甚是低调。

　　据九龙仓披露，去年至今年年初这一年多以来，公司共以24亿港元(约合19.1亿元人民币)的总代价在北京和杭州只新增了三幅总面积约11万平方米的土地。

　　这与过往的激进截然不同。九龙仓在内地战线新一轮的持续加速布局始于2007年。在2007年九龙仓用于拿地的金额高达279亿元，土地市场的快速扩张使得公司的土地储备由464.5万平方米猛增至800万平方米。经历2008年下半年楼市单边下滑后，2009年内地楼市复苏后九龙仓再次斥资100亿元在土地市场大幅扩张，土地储备上升至900多万平方米。

　　据2014年业绩，目前九龙仓的土地储备已达1020万平方米。另据九龙仓2014年半年报，以地区划分九龙仓在内业的营业资产达1527亿元，占到集团总营业资产的39%。

　　“之前有接近一年，我们是停止了买地，直到去年底开始新增三个项目，但是总额没有超过30亿元，相比以前可能一块地就买30亿元是减少了投资。”吴天海说，如果有合适的机会，九龙仓会继续留意，“所以对内地的投资不是完全停止，但比较谨慎。”

　　九龙仓对接下来拿地态度相当明确：不好的地，坚决不要，“在目前的市况下，集团在进行其他收购时，将采取宁缺毋滥的审慎态度”。