房地产市场2015年分化加剧：一线城市热 二三线冷清

  2015年开年，北京 土地市场即诞生总价高价地级地块。2014年全国土地市场整体降温的情况下，一线城市依然保持火热，并将势头延续到2015年。在万科高管毛大庆高呼“北京 商品房进入6万元时代”之时，土地市场的火热是否会传导到2015年的北京楼市？北京楼市又是否会再次起到风向标作用，进而影响全国市场？

  “面粉”价格再超“面包”

   2015年1月7日，北京新总价高价地诞生。经过53轮的激烈竞拍，华润首开平安联合体以86.25亿元夺得丰台白盆窑地块，该地块成为北京新的总价地 王。根据北京国土局的出让规定，该地块将配建6880平方米的基础教育用地以及建筑面积16.33万平方米的“限价房”和12.26万平方米的“自住 房”。其中限价房的销售均价为1.7万元/平方米，自住房的销售均价为2.9万元/平方米。

   “剔除上述配建及限定价格的区域，剩余的商品房住宅部分楼面地价达到3.8万元/平方米左右。从历史看，本地块在北京单地块成交额上，已突破历史纪录， 也是住宅类的最大单体成交额地块。”中原地产首席分析师张大伟对新金融记者表示，白盆窑地块占了北京土地市场的“三最”，最高起价、最高总价和包含最贵的 自住型商品房。

  据了解，目前该地块周围在售的商品房在4万元/平方米左右，二手房价格则在3.5-4万元/平方米。3.8万元/平方米的楼面地价，已经超过了同区域的大部分二手房价格。

  “楼面价接近或者超过房价已经成为一线城市土地市场的新常态。‘面粉贵过面包’，体现的是房企拿地全面回归一线城市，实际上从去年9月份开始，部分企业已经开始出现在一线城市的土地市场上。”张大伟表示。

  一线火热 二三四线冷清

  在此前的1月5日，华润、招商、九龙仓和平安组成的联合体刚刚以44.9亿元和42亿元拿下丰台区玉泉营两个地块，北京土地市场在开年之后，便连续诞生总价高价地。拿地企业也由以往的单打独斗，变成组团竞争。

   据伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院统计数据显示，2014年北京共成交各类土地141宗，同比下降34.1%；建设用地面积937.63万平方 米，同比下降28.7%；规划建筑面积1663.01万平方米，同比下滑30.3%；土地成交总金额1916.9亿元，同比增长5.2%；平均楼面地价 11527元/平方米，同比增长50.9%。土地成交量的下降和成交价格的上涨，体现了一线城市土地的稀缺性。

  中原地产统计显示，2014年全年，40个主要城市合计土地出让金为1.62万亿元，同比2013年全年的2.114万亿元下调幅度达到了23.4%。其中只有7个城市土地出让金出现了上涨。

  从房企角度来看，2014年楼市的调整也体现在标杆企业拿地热情的骤降方面。2014年全年，20大标杆房企合计拿地仅花费3043.99亿元，环比2013年全年的5578.87亿元，下调幅度达到了45.4%。

   但是一线城市与其他二三线城市土地市场形成了鲜明对比。北京、上海（楼盘）、广州（楼盘）、深圳（楼盘）四城市的住宅土地成交全面创造历史纪录。一线城 市2014年土地成交金额高达5072亿元，在减少3000万平方米建筑面积的情况下，历史上第二次突破5000亿元大关。