黎文江：楼市黄金时代未结束 今年广州房价不会下降

　　2014年广州楼市可谓跌宕起伏。上半年，楼市跌倒谷底，楼市崩盘说弥漫整个房地产圈，开发商为回笼资金进一步扩大降价范围和幅度，但无力回天，住宅销售量价增速双降，一时人心惶惶。下半年，全国各大城市纷纷松绑限购政策，紧接着赤裸裸的救市政策接踵而来，房贷松绑、央行降息。央妈救市后，房地产起死回生，成交量明显上升，房地产市场逐渐回暖。

　　房地产行业已经告别了高歌猛进的“黄金时代”，进入新的发展阶段的“白银时代”?

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江在接受房掌柜专访时表示，“黄金时代还没过去，2015年将是广州楼市成交量大年。”

　　黎文江从市场需求、五点不会改变、两个新业态、置业新方向等方面，详细分析了2015年广州楼市存在的硬伤和软肋，并提出自己的建议。

　　“2015年广州楼市房价不会降、调控不会紧、房贷不会收、 供应不会少、 需求不会减”， 黎文江认为，在广州置业应着眼广州南、广州东及广州北三个区域。

合富辉煌首席市场分析师黎文江

　　市场还处于黄金时代 2015年需求仍然很大

　　针对市场上“房地产行业的黄金时代结束，进入白银时代”的言论，黎文江则认为，“以前行政干预那么严重、调控那么严厉的时代都称之黄金时代，现在有些地方取消了限购，放松限贷，回归市场，为什么反而是白银时代呢?我觉得在逻辑上说不通。”

　　黎文江表示，一方面建设速度会放缓，另一方面地价、人力、建设成本不断上涨，房地产的暴利阶段已经结束。在整个从人治走向法治，从行政走向市场，房地产从业者心态要主动改变。抛弃轻松赚钱的投机心态，以开拓进取的积极心态看前景。“现在开发商赚钱没有那么容易了，市场比较健康，竞争比较激烈，这种情况下，就得凭自己的本事了，不能说回归市场就变成白银时代，应该还是黄金时代，”黎文江再次强调。

　　房掌柜梳理资料得知，广州纳入“三旧”改造项目的土地面积约554平方公里，约占建成区面积的1/3。其中城中村有310多平方公里，旧厂有190多平方公里，旧城有56平方公里，已批复改造的旧村约30条、旧厂项目近200项，改造面积近30平方公里。目前已批改造面积约30平方公里，约占全市“三旧”总改造项目面积554平方公里的5%。

　　黎文江坦言，对于2015年的广州来讲，在三旧改造方面会触发一些需求，广州楼市的机遇仍然很多。楼市向来就有大小年的说法，如果有一年成交少，到了第二年就会释放。

　　数据显示，从2008～2009年和2012～2013年一手房成交量的大、小年历史记录来看,2015年广州十区二市一手房成交量将同比2014年上升20%以上。

　　“2014年被压制的楼市需求，在2015年会得到释放。”黎文江再次强调，按照“穗六条”外地人限购条款，有些外地人在2014年交社保年限不够，但是到2015年就交够三年可以买房了;其次，央行推出“认贷不认房”政策，之前7成首付,现在首付三成可以了，将会新增很多买二套房的改善型客户;第三，首次置业者买房利率肯定会下降，被人诟病许久的公积金，预计2015年也会有所放松，这些利好下，同样会促进需求。

　　房价不会降 一手房同比上涨15%

　　针对2015年广州楼市走势，黎文江提出5点“不会改变”，他认为，2015年广州楼市“房价不会降”、“调控不会紧”、 “房贷不会收”、 “供应不会少”、 “需求不会减”。

　　房价不会降，由于土地、劳动力、建材等成本不断上涨,会推动房价上升。此外,预计2015年将有金融街融穗华府、佳兆业天御、佳兆业天墅等13宗高价地项目集中上市销售,高价位高价地楼盘的成交量,会结构性拉动广州楼市整体均价上涨。预计2015年广州一手房价格会同比上涨15%以上。

　　“调控不会紧是指调控最严厉的阶段已经过去。预计今年“穗六条”会取消，外地人限购，豪宅限购会放松;

　　房贷不会收，预计2015年宏观经济的主流是抵御通缩，生产者指数和CPI下降厉害，消费拉动较难，央行继续“降准、降息”的可能性很大，加快货币流动性。“降准”的意思就是不会收紧房贷。

　　养老地产和文化旅游地产将助力广州楼市

　　2015年政府将推出9064的养老政策，即90%的老人是在自家养老，6%由开发商负责，还有4%由政府建立养老院。据统计，广州市老人近133万人，占广州人口近18%。

　　黎文江提到，人口红利应该包括两方面：一方面指年轻人需求的增长，另一方面是指越来越多的老年人需求的增长。老人住房需求红利，将是养老地产一个新的方向。随着老年人越来越多，养老地产是房企新的开发点，可以在新建楼盘拿一部分出来做普通养老住宅区，安置老人，用户自己买一套小的，给老人再买一套公寓，在同一个小区，又分开，也可以从生态环境优美的高档豪宅社区里，拿一部分做养老公寓。

　　而另一个业态亮点则是文化旅游地产。《十八大报告》提出，要使“文化产业成为国民经济支柱性产业”。黎文江认为，2015年广州花都区将借助万达集团500亿开发文化旅游城的吸金力，带动花都整个房地产需求，同时项目也将带来3万5千个就业岗位，理论上会带动3万5千户人去买房，有利于提升花都整个楼市市场。而且，目前花都的库存量排在广州第一位，价格也比较低。

　　可以预计，2015年养老地产和文化旅游地产将是开发商发展的新业态。黎文江指出，“事实上，大家觉得赚钱难了，主要是因为利润比较低，土地成本越来越高，而房价又拉不到太高，利润就被压缩了，这种情况下，开发商就必须找另一个增长点，通过养老地产、旅游地产等来增加开发商的发展方向。”

　　建议三个方向去买房

　　广州城区向外拓展，并且借助地铁的延伸，将中心城区人口向外围城区疏导的意向很明确，这将是一个广州市长期的政策。对于置业者，黎文江建议从广州3个方向去买房：

　　向南有南沙，随着南沙成为国家新区和广东自贸区的确立，南沙的升值空间是可期的，不过可能速度会慢些。

　　向东则是萝岗、增城，向北有花都、从化。这几个区域主要是由于地铁的即将开通，如到增城有21号线、到新塘有13号线、到萝岗有21号线和6号延长线，到花都则有9号线、从化有14号线。黎文江透露，地铁开通之前,沿着地铁规划去买房，是明智之选，地铁开通了，房子就会升值。尤其是花都，有轻轨直达清远，再加上万达的带动，升值会比较快。

　　另外，黎文江提到，这三个地区都属于价格洼地，可保值升值，长远看是非常值得自住和投资。

　　2015年高价地项目豪宅商铺公寓难卖

　　同时，黎文江也指出，高价地项目，豪宅，商铺，公寓这四类物业的销售，在2015年会面对较大困难。

　　首先高价地项目，2015年有近13宗高价地项目集中上市销售，如金融街融穗华府、佳兆业天御、佳兆业天墅等项目，这些项目楼面价皆超2万。黎文江表示，由于地价成本高企，如果高价卖，跟周边房价相差太大的话，买家承受能力有限;如果参照周边楼盘价格卖，土地成本占房价要到60%-70%以上，基本上没有利润空间，甚至要亏本，两者应选择一个合适的平衡点。

　　其次是同样因为高价的豪宅项目，“豪宅库存量较大，2014年难卖，2015年也很难卖，期待广州限购政策调整，或开发商主动降价促销。“黎文江建议， 144平方以上的大户型能够放松限购，或者取消穗六条，可能促进外地人的购买。

　　另一个则是互联网时代下被重挫的商铺，黎文江认为，商铺主要受电商冲击，尤其是零售街铺受到冲击很大。他建议开发商统一出租，统一经营，带动散客商铺，探索跟电商进行线上线下合作。

　　最后是公寓，黎文江表示，公寓是限购限贷环境下产生的一种投资方向，现在政策优势逐渐消失，特别是萝岗、番禺区的公寓库存较大，建议不要再大量供应公寓了，以消化库存为主，朝着可分割产权的公寓式酒店类型发展。