2020年土地市场“暖冬”开局：谁在积极卖地与拿地

　　本文由中国房地产报(微信号：china-crb)授权房掌柜转载，中房报记者 许倩｜北京报道

　　土地不落幕。2020年土地市场，以“暖冬”开局。

　　1月2日，杭州土地市场迎来新年第一拍，揽金34.76亿元，集中出让3宗地块，总起价28.26亿元。其中余杭区2宗商住地，均以23%以上较高溢价率成交，其中一宗被新希望以封顶价摘得;临平新城一宗租赁住房用地，底价成交。

　　这一日，上海出让3宗土地，揽金114亿元。

　　尽管2019年土地市场呈现前暖后冷的现象，但这不妨碍重点城市土地出让金创下新高。机构数据显示，2019年，50大城市合计卖地收入4.41万亿元，同比上涨幅度达19.33%。其中，杭州卖地金额迈入2600亿元大关，成为“卖地之王”。

　　在2019年最后一天，南京一口气卖出12宗地，揽金107亿元，成都3宗地块收金77.22亿元。但三四线城市土地市场则持续低迷，流拍量高增。

　　对于房企而言，拿地能力被视为关乎其存亡的核心竞争力。中国房地产报记者统计发现，2019年头部房企拿地势头持续强劲，碧桂园、万科、融创中国、保利发展，连续三年位列拿地金额榜单前四，但拿地金额同比均下降。中海地产、绿城中国、中国金茂等则重回积极拿地行列。

　　2019年土地市场杀出几匹黑马——大华集团、金辉集团、融信集团、弘阳地产等，拿地扩张表现得尤为激进。

　　值得注意的是，受政策调控及土地出让条件限制影响，各大房企拿地态度更趋理性，收并购拿地正在成为房企新拓市场的主要手段。多位业内专家均认为，2020年房企拿地将继续保持审慎态度，一二线城市优质地块仍然抢手，同时市场将加速进入“大鱼吃大鱼”的并购时代。

　　“以销定投”谨慎拿地

　　2019年，房地产行业经历了大变局。一方面，房价下降城市数量和下降速度均超过2018年;另一方面，行业整体规模增速较前两年显著放缓，新增千亿房企数量明显下降。

　　克而瑞数据显示，2019年共计161家房企跻身百亿军团，销售额增速均值为21.3%;千亿军团扩容至34家，仅比2018年新增4家。2018年销售规模突破1000亿元大关的房企达30家，其中，新增13家。

　　在销售行情下行压力下，叠加融资环境收紧，房企拿地态度总体更趋理性。中国房地产报记者根据克而瑞发布的房企拿地数据统计发现，2019年新增土地价值(包括招拍挂及收并购拿地)30强房企中，拿地金额同比下滑者达14家，约占一半。30强房企2019年新增土地总价值约2.4万亿元，较2018年同比下滑8.51%。

　　新增土地价值5强房企分别是碧桂园、万科、融创中国、保利发展、中海地产。其中，除中海地产新增土地价值同比增加22.73%，超越中国恒大跻身5强榜以外，其余四家房企新增土地价值均同比下滑。

　　碧桂园2019年新增土地价值2256.3亿元，同比下滑28.36%;万科、融创中国、保利发展新增土地价值分别同比下滑16.73%、24.2%、22.89%。2019年这四家龙头房企拿地销售比分别为：0.29、0.36、0.28、0.3。

　　而据中指院测算，2019年销售额TOP100企业拿地销售比均值为0.22，较2018年同期下降约0.1。其中1000亿元~5000亿元房企拿地销售比均值为0.22，较2018年同期下降约0.12。

　　2019年新增土地价值超千亿元的房企还有华润置地、绿地控股、龙湖集团， 三者中仅绿地控股新增土地价值同比增长18%，其余两家新增土地均在收缩。

　　值得注意的是，中国恒大2019年新增土地面积2327.9万平方米，排在行业第6名，同比下滑67%;新增土地价值515.4亿元，同比下滑55.77%，行业排名从第6名滑至19名。2019年中国恒大拿地销售比仅有0.08，2018年这一比值为0.21。不过，中国恒大2019年新增土地单价仅2214元/平方米，比擅拿低价地的碧桂园还低了每平方米近千元。

　　在中国恒大2019年中期业绩发布会上，中国恒大董事局副主席、总裁夏海钧说，恒大目前的拿地方式以并购为主，在全国拿的项目中，有200多个通过并购获得。恒大转变拿地方式的原因包括：坚决执行国家的房地产调控政策，不通过举牌推高地价、楼价;并购中小企业，既得到便宜的土地，又有效化解金融风险。

　　在拿地30强房企中，远洋集团土地储备收缩幅度最大。数据显示，远洋集团2019年新增土地价值仅135亿元，相比2018年的610.7亿元下滑了7.89%;2019年新增土地面积225.8亿元，同比下滑69%。

　　此外，旭辉集团2019年新增土地价值615.6亿元，同比下滑39.62%;正荣集团新增土地价值同比下滑40.99%。