2020年土地市场“暖冬”开局：谁在积极卖地与拿地

　　激进拿地者大华金辉绿城等

　　虽然主流房企纷纷缩减在土地投资上的支出，但急于弯道超车和上位的房企们仍不得不依靠拿地扩张来竞逐规模。

　　据中国房地产报记者统计，2019年拿地势头迅猛的房企代表有大华集团、金辉集团、弘阳地产、新希望地产、绿城中国、滨江集团、融信集团等。

　　数据显示，2019年大华集团实现销售额347.6亿元，在百强销售榜中排78名;但其新增土地价值339.4亿元，排在行业第25名，拿地值同比增长2.54倍。2019年大华集团的拿地销售比为0.98。而据中指院测算，2019年销售额TOP100企业拿地销售比均值为0.22，较2018年同期下降约0.1。

　　出身于上海的大华集团，近年来公司全国化甚至全球化扩张进程都在提速。以云南为例，大华集团自2017年进入以来，拿地已超过3000亩;2018年，大华集团全新进驻广州、惠州、徐州、昆明、大理、德州等地;2019年，大华集团首进大连、苏州等地。早在2007年大华集团就在筹谋上市，但一直未成功。而扩张太快，导致其债台高筑。

　　第二名扩张凶猛者为金辉集团。2019年，金辉新增土地价值307.9亿元，同比增长1.99倍，其2019年销售额为888.6亿元，拿地销售比达0.35。

　　此外，弘阳地产2019年新增土地价值308.6亿元，同比增长93%，拿地销售比为0.47;新希望地产新增土地价值407.9亿元，同比增长40%，拿地销售比达0.55，相比于销售速度，两家房企的拿地扩张速度均过快。

　　老牌浙系房企绿城中国、滨江集团，则开始了追赶步伐。2019年绿城中国新增土地价值884亿元，同比增长52.94%，销售额1353.6亿元，拿地销售比为0.65;滨江集团新增土地价值同比增长43%，拿地销售比为0.45。

　　相比之下，融信集团2019年新增土地价值同比增长111%，不过相比起销售额，拿地销售比为0.22，处于均值范围内。

　　与此同时，这些扩张型房企面临的高周转压力、负债率走高、融资成本攀升等问题也日渐凸显。

　　土地市场加速分化

　　城市间土地市场愈发分化，冷热不均。

　　2019年12月31日，天津武清一宗商住地终于以底价8.83亿元卖了出去，竞得者为央企中建一局集团。此地块于2019年7月29日首次挂牌，历经停牌、二次挂牌并下调地价1.09亿元、无限延期，并于12月27日收到第一份有效竞买报价单，挂牌出让经历相当坎坷。

　　2019年的土地市场呈现了一种泾渭分明的态势：一边是火，一边是冰。

　　易居数据显示， 2019年全年，40个典型城市的土地出让金收入2.86万亿元，卖地金额同比增长18.6%。前五名分别为杭州、上海、广州、北京和南京，土地出让金总额分别为2646.4亿元、1794.2亿元、1694.6亿元、1672.1亿元和1626.8亿元。其中，南京土地出让金同比增速较大，达到79.8%;杭州土地出让金最多，并且远超第二名上海，说明土地出让收入对地方政府财政收入贡献度很大。

　　2019年，50城中有10个城市土地出让金超千亿，其中，洛阳、长春、宁波等城市出让金同比增速很高，分别达到173.3%、105.2%和97.4%，主要是因为这几个城市2019年房地产市场较火热，土地市场供求两旺。

　　同时，2019年流拍增多、市场低温运行，亦成为常态。据诸葛找房观察，2019年一二线城市土地成交规模同比分别上涨4.21%、9.05%;三四线城市土地成交规模则同比下跌6.71%，这是自2017年以来的首次下跌。不过，在一二线热点城市供地有限的情况下，部分经济基本面表现良好的三四线城市仍然受到房企青睐。

　　土地流拍表现不一。上海、杭州、南京等热点一二线城市地块受到热抢，流拍较少;而像金华、嘉兴、合肥等热度一般的城市则流拍严重。此外，中西部地区一些城市流拍率较高，如鄂州、张掖流拍率分别达到28.57%、27.78%，平顶山市流拍率达到21.43%。

　　长三角区域一直是房企们的必争之地。2019年政府工作报告中提出，将长三角区域一体化发展上升为国家战略。作为“一带一路”和长江经济带的重要交汇点，一体化发展的大概念出台。这意味着，长三角区域未来仍将是房企抢占的重要区位。同时，粤港澳大湾区规划出台，亦对整个区域房地产市场带来新的活力和生机。

　　中指院土地云事业部副总经理刘韧坚表示，2020年土地市场将延续分化趋势。一线城市依然会维持比较稳定，或略有收缩。二线城市则可能会有较强爆发，三四五线城市或略有萎缩。