多楼盘价格高台跳水 商品房库存达峰值开始七折抛售

一边是购房者抢房子，一边是前期的业主打砸售楼处，这是发生在宁波奥克斯盛世缔壹城的戏剧化一幕。日前，位于宁波鄞州环城南路的奥克斯盛世缔壹城二期开盘的时候，宣称将“击穿甬城房价底线”,所有房源高调直降3500元-5500元/平方米，均价从之前的15000元/平方米下调至11000元/平方米，相当于打7.4折。该项目大幅降价后引发前期业主不满，在二期开盘当天，多名业主在售楼处展开维权，要求开发商“退房赔偿”。

奥克斯盛世缔壹城价格跳水的背后，是宁波的楼市日益凸显的销售压力。据宁波浩腾机构统计，今年宁波的楼盘供应量约为576万平方米，供销比将达到3.4∶1的历史峰值。

万科集团副总裁毛大庆也在前段时间的内部发言中称，在万科统计的27个主要的城市中，9个城市的存消比超过24个月，宁波高达36个月，去库存周期长达3年。而万科以存消比平均21个月为风险警戒线，超过这个风险警戒线就有危险。耐人寻味的是，宁波市政府于本月初口头传达放松限购的政策，购房者房产审核由两地核查变为一地核查。

“今年宁波的楼市恐怕很难有起色。购房者在观望，等着开发商更大的降价动作，而开发商也在观望，等着地方政府更有力度的救市政策。”一家大型房企浙江区域营销负责人告诉记者。

多楼盘价格高台跳水

“今年的销售不好做，早点降价可以早点回笼资金，我们做营销的压力也会减少一些。”5月13日，当记者在奥克斯盛世缔壹城踩盘时，一位销售人员如是说。实际上，奥克斯盛世缔壹城并不是今年的第一个大幅降价的楼盘。今年年初，位于宁波江北湾的雅戈尔长岛花园即以推出特价房的方式，将30多套房源的售价从2.6万元/平方米降至1.8万元/平方米，降幅高达30%。

尽管价格下调的幅度较大，但这批特价房仍未完全售出。“现在还有7套特价房源在售，价格还是1.8万元/平方米，楼层在二楼和三楼。”雅戈尔长岛花园一位售楼人员表示，这部分特价房源是毛坯房，而2.6万元/平方米的是非毛坯修房，两者没有可比性，所以没有出现像奥克斯盛世缔壹城那样发生砸售楼处事件。

而以特价房的名义降价出货，是宁波不少楼盘采取的以价换量的方式。保利城近期推出的限量特价房源，价格约为8000元/平方米，较之前的11000元/平方米，单价直降3000元。与此同时，该楼盘还推出存2万元可享受最高15万元的优惠活动，相当于变相打折。

而位于江北区的九龙仓雅戈尔铂翠湾，在宁波业界看来，目前几乎是贴着成本价在卖。铂翠湾去年10月开盘时的销售均价约为19500元/平方米，而近期该楼盘推出的特价房约为16000元/平方米，较之前的售价下降约3500元/平方米。

公开资料显示，九龙仓旗下的陆裕投资有限公司于2010年10月，以10.4亿元的价格竞争得该项目地块，楼面价约13390元/平方米。业内人士表示，如果加上建安、财务等成本，这个项目很难赚到钱。

“现在很多宁波的开发商都有些焦虑，如果市场继续下行，预计下半年将有更多楼盘加入降价行列。”一位宁波资深业内人士告诉记者。

库存达历史峰值

有宁波业内指出，让开发商备感压力的主要原因是宁波巨大的去库存压力。“宁波正在迎来近几年供应量的高峰，现在的销售形势很难让人乐观起来。”

宁波浩腾机构的研究报告显示，今年宁波全年潜在新增可售住宅面积约有276万平方米，加上去年约300平方米的存量，今年全年宁波商品房的潜在供应量约为576万平方米。“今年全年宁波开发商的销售压力都不会削减。”

在巨大的库存压力下，宁波房企如何定价成为一大难题。记者在走访宁波鄞州、江北区域的多家楼盘后，发现一个奇怪的现象：一些楼盘的售楼处只展示楼盘和房型，却没有房源可卖，而这些待售的楼盘更是一个谜。

“已经展示快半年了，但仍处于蓄客状态。今年肯定会开盘，但具体什么时候开盘还不知道，开发商在犹豫究竟应该以什么样的价格入市。”位于鄞州的依云郡售楼人员说。

雅戈尔·明洲项目销售人员则向记者表示，项目将于6月份正式开盘，但目前价格未定，可能会以低于周边在售楼盘的价格入市。

恒威国际城的营销负责人也表示，其所在公司下半年将推出大量房源，但开盘日期和价格都没有定。“不敢定开盘日期和价格，是因为市场变化莫测，受杭州、常州等城市降价影响，宁波的购房者也预期价格将进一步向下走。如果售价与周边楼盘没差别，根本卖不出去；但售价究竟低多少才好卖，开发商现在心里也没底。”