楼市多事之秋谨慎情绪蔓延 地产私募基金放弃三四线城市

谨慎情绪蔓延

机会在于精选

提起地产基金在当下房地产市场“多事之秋”的态度转变，一个被广为引用的例子是，作为专注于大中华地区投资的私募地产基金管理平台，嘉实房地产的股东方之一——总部位于伦敦的高富诺基金首席执行长雷纳宣布，嘉实房地产已经停止了拟推出的“嘉实房地产投资中国综合回报基金”募资计划，嘉实房地产将暂停投资中国楼市，转而投资美国市场。

这在一定程度上被市场解读为合资地产基金对中国房地产市场的悲观预期。当然，完全撤离的毕竟是少数，选择收缩战线、且撤且战的地产基金更多。不过，防范风险而不是追求高收益率，已经成为基金的共识。

多位房地产基金人士透露，今年以来操作的项目数量较去年同期明显减少，且果断放弃了三、四线城市项目。对于处于运作期的项目，因为观察到楼盘销售周期拉长的迹象，基金也在采取措施加快融资回款，以防范兑付危机。

歌斐资产负责地产基金的合伙人谭文虹表示，对房地产金融的中长期机会依旧看好，不过在市场预期发生变化时的一些关键节点，的确倾向于保守一些，在项目选择上需要更为谨慎，注重安全边际。

与此同时，信托、基金子公司等机构对房地产项目的谨慎情绪也在蔓延。以基金子公司为例，虽然近期出台的“26号文”并未完全禁止投向地方政府平台和房地产等行业，而是提出“审慎投资于平台、房地产、矿业、产能过剩行业、影子银行等潜在风险隐患较高的领域”，但在实际操作中，无论是通道业务还是主动管理业务，一些基金子公司已经暂停了房地产类项目。

从产品销售上来看，投资者的热情也已经急剧降温。一位第三方销售机构人士表示，投资者对于三、四线城市项目的偿付风险担忧升级，一线城市以及部分二线城市的项目虽然风险较低，但能提供给投资者的收益率有限，募集难度也比较大。

机会在于精选

当然，诸多基金认为，中国的房地产市场正在出现分化而不是崩盘，即便是在目前的市场氛围下，也仍能把握到一些投资机会，但这对地产基金的管理能力也提出了更高要求。

谭文虹认为，今年房地产整体增长性指标可能较2013年差，“分化”将成为关键词。一方面，房地产行业带来的超额收益率降低成为不争的事实；另一方面，不同区域、不同板块之间的冷暖不均现象日益明显，开发商之间的马太效应也将延续。在这样的格局下，房地产基金的机会仍然存在，只是需要做更细致的甄别和挑选。比如项目选择，需要回避产业支撑不足、人口流动增速放缓的城市；对于交易对手，应选择拥有更坚实的财务基础、更强的管理和营销能力，同时也具备更强抗风险能力的开发商。此外，公司地产基金业务将从此前单纯的单项目融资升级到组合管理，以及充分运用金融工具和注重资产运营。

另一家地产基金人士也透露，在市场下行期，房地产企业融资难度整体加大，反而可能接触到一些资质不错的项目。公司年初以来暂停了三、四线城市的项目，但对于一线城市和部分二线城市优势地段的项目，仍然保持着积极的心态。

尽管各方对于房地产市场可能经历的调整程度观点不一，但是在房地产市场风险日益引发关注的背景下，近期地产基金普遍开始收缩战线，减少项目操作数量，加强项目筛选。