深度解析央行“央五条” 央行急出手难改楼市现状

近日央行召集各主要商业银行召开“住房金融服务专题座谈会”，研究落实差别化住房信贷政策，改进住房金融服务，要求各商业银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”。这将有助于缓解当前我国住房金融服务层面出现的“个人房贷荒”现象，更好地满足“刚需”房贷需求，并平缓楼市调整幅度，为宏观经济稳定增长创造良好的金融环境。

我们认为，央行此举是针对楼市见顶回落采取的逆周期调节政策，这样做可以平缓楼市调整幅度，减少其对宏观经济金融面的冲击。政策的着眼点是楼市的稳定，而不是救市行为。当然，楼市的逆周期调节措施并不能从根本上改变当前楼市运行趋势。

个人房贷增长放缓恐将误伤“刚需”。今年1至4月，我国房地产开发企业到位资金同比增长4.5%；其中，个人按揭贷款同比下降3.1%。随着我国楼市调整趋势的进一步确立，自去年年末以来，主要城市的个人房贷政策开始逐步趋紧，一方面表现为房贷利率的优惠面和优惠程度逐渐收窄，另一方面表现为个人房贷的“落地”时间延长。当然，从某种程度分析，商业银行在个人房贷政策上的变化，既在一定程度上反映出对楼市前景的担忧，也是自主控制金融风险的结果。但也应该看到，在个人房贷政策全面收紧的同时，一些刚需人群的房贷需求将难以被满足，这既会影响社会民生，也不利于当前楼市去库存化进程的顺利推进。

逆周期调节政策措施不宜被过度解读为“救市”行为。无论是此前一些城市松绑住房限购措施，还是近日央行支持首套房贷需求，均体现出逆周期宏观调控的特征。经过十多年的快速上涨，我国房价累积涨幅巨大，出现调整的可能性急剧增加。今年年初以来，我国楼市从局部、区域分化到全面调整，实际上反映出楼市运行内在调整的迫切需要。但考虑到房地产业的特殊性以及其与金融的内在紧密联系，楼市短期、急剧、大幅的调整，都将会是宏观经济金融的一大灾难。日本房地产泡沫破灭的惨痛教训仍历历在目。当前我国正值深化改革和结构调整的关键时期，保持一个相对稳定的宏观经济金融环境，有利于各项既定改革任务的顺利推进。

尽管如此，在市场力量面前，政府干预微不足道。一旦市场形成趋势性力量，再强大的政府也很难阻挡市场的运行惯性。不管承认与否，当前我国楼市见顶回落的趋势已经确立。今年1至4月，全国房地产开发投资同比名义增长16.4%，增速比一季度回落0.4个百分点；全国商品房销售面积同比下降6.9%，降幅比一季度扩大3.1个百分点；商品房销售额同比下降7.8%，降幅比一季度扩大2.6个百分点。这种房地产业主要发展指标的调整与房价上涨预期逆转相呼应，进一步确立了楼市见顶回落的调整趋势。

为避免楼市大幅调整演化进而冲击到宏观经济金融的稳定性，当前出台一些逆周期调节的政策措施存在必要性，但要防止被“误读”，以免引发市场预期紊乱。同时，金融机构要做好积极的应对准备，通过压力测试、有计划增加拨备，提升金融体系整体抗风险的能力。另外，要绝对避免通过货币“注水”阻止楼市调整，以免在未来引发更大的经济灾难。