杨红旭：地产降价潮继续蔓延 地方政府救市应不应该？

    地产降价潮继续蔓延，京城房贷再现打折优惠，多地酝酿救市。经济之声评论：楼市刚刚打喷嚏，要不要马上吃药?

　　据经济之声《天下公司》报道，楼市降价潮逐渐蔓延，北上广深一线城市全部失守，越来越多的楼盘开始打折促销。而北京农商行甚至推出了首套房贷85折的优惠。楼市低迷，最着急的却好像是一些地方政府，松绑限购，甚至是救市的消息此消彼长。在楼市调控政策的背景下，楼市价格刚刚出现松动，就好似是站在风中的楼市刚刚打了几个喷嚏……这个时候，地方政府，要不要马上就送上感冒药呢?

　　经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此评论。

　　经济之声：房地产市场进入了相对清淡的阶段，一线城市房价上行的势头已经得到抑制，二三线城市甚至出现了降价潮。从南宁开始，之后还有滨海、杭州萧山、无锡和安徽铜陵，不少城市都做好了救市的姿态。您之前判断，楼市现在处于短周期的开始，在这个时间点上，这些地方救市能否见效?

　　杨红旭：地方政府救市的驱动力是明显的，因为地方的财政和地方官员的政绩跟楼市联系比较紧密，市场开始降温了，甚至某些地方从2011年开始市场已经持续的降温到目前，类似温州。谈到救市的效果，其实不用特别的奢望。

　　主要是因为：第一，是地方调控楼市的权限比较小，税收和信贷这两个主要的工具都掌握在中央部门手中，那么地方政府调控权限比较小，最多是一个小打小闹。

　　第二，地方救市需要形成一种潮流，由几个城市慢慢增多，这个需要过程。它的影响力需要一个量边到质变。目前的话，少数几个城市有表态或者下发文件，要等到几十个城市甚至上百个城市陆续都救市的时候，才会形成一个从量变到质变。

　　第三，地方救市主要影响，在于对人们和行业的心理预期，认为地方政府忍耐不住了，有行动了。但是，这个由心理预期慢慢转化成市场行动，需要过程。现在只是影响心理预期，还没有真正影响到购房需求由观望到入市这样一个质变。

　　经济之声：之前，我们针对不断上涨的房价出台了一套又一套的调控措施，但还是挡不住房价上涨的脚步。现在房价开始稳定，或者出现小幅回落，其实目前开发商虽然有压力，但是依然有促销的办法，反而是个别地方政府看起来比开发商更急。房地产调控的作用刚刚显现，地方政府是否应该救市?

　　杨红旭：我判断是有两个。第一，别急。第二，适度。

　　所谓别急，目前整个市场短周期的运行规律刚刚告别夏天，进入秋天，刚开始入秋，市场降温只是在部分的地区，除了浙江片区之外的话，多数城市只是刚开始降温，而且房价还没有由涨变跌，我们观察的房屋价格指数，3月份时还是一个环比正增长，就是房价还没有出现拐点，成交量是有一些降温，但是房价总体上还是比较坚挺的，只是少数楼盘在打折促销。在这样的背景下，是不应该急吼吼的去救市，因为市场它需要个调整的过程。现在还没有到冬天，所以说我认为不要特别急。

　　所谓适度，因为中央也说了要施行双向调控，分类指导，个别城市确实是比较低迷而且的话低迷时间已经有点长了，像温州已经低迷三年了。这种地区，我认为可以适度的进行放松调控政策。适度就是两个方面，第一，既有政策，以前的话是比较严，比如说限购、限贷、限价很严格，那么你可以根据目前的形势略微做一些调整，就是把去行政化，以前的时候过于严厉的政策可以放松，这个我认为是可以理解的。

　　第二，这个适度你不能违规，违法，因为房地产行业的领域，都是有法规法律的约束的。比如说开发商的预售资金监管，就不能过于放松监管，监管是有利于维护购房者的利益，因为你是期房。比如我们说土地政策，市场一降温，有些地方政府对开发企业的监管就开始放松了，按法律：拿地之后一年不开发罚款，两年不开发收回，但是一旦市场降温有些开发企业的话，可能就开始不开发了，就开始囤地了，土地开始撂荒了，这个地方政府还是要监管的。

　　经济之声：等于是政府没有干好它应该干事，而有的时候反到它为了救市还干了一些不该干的事情。比如说有媒体报道，个别地方政府给企业打招呼不让企业降价，形象一点说就是房地产一打喷嚏，地方政府都送上感冒药，甚至命令房地产企业不许打喷嚏。是否能够让地方政府尽量少干预，保证房地产按照市场规律来运行?除了您刚才说的济监管的一定要监管之外，如果能让地方政府管住这个不应该乱动的手?

　　杨红旭：首先，有企业想促销降价，但是地方政府不高兴，不让降，这个还不是送感冒药的问题，而是说项目和企业感冒了，但是政府不让它去治病!感冒是什么意思呢?就是项目既有价格定的偏高了，很难销售，企业通过调整价格来促进销售，这是企业面对市场很自然的反映和行动，只有这样价格才会趋于稳定。这个时候政府不应该去干预企业根据市场的变化去调整定价，但是地方政府该怎么办呢，我认为的话，第一要做好监管，就是维护房地产市场秩序。

　　第二个，在住房方面，可以更多保护刚需，保护首套住房需求，甚至保护改善需求，就是二次改善。但是对于所谓的投资投机，还需要遵循中央方针要抑制投资投机。也就是说你所谓的放松、所谓的救市是有个度的，还是以优先满足刚需和自主需求为主。这个方针和原则你是不能变的。

　　第三，我觉得地方政府不能乱行动，因为还需要遵循省级部门，包括中央有些大的政策框架，不能说是动辄越轨。这个调控放松的话，是有底线的，否则会对行业和市场，带来一些负面效果。