土地市场拐点到来：沈阳国土局出让5幅地块4地块流拍

  一篇宣称是万科[简介 最新动态]副总裁毛大庆内部发言稿的文章显示，重点关注的50个城市，已明显出现分化的特征，“由于土地供应过多，带来了对未来市场去化能力或销售能力的透支”，明显的代表，就是沈阳。

  发言稿还表示，50个城市里面，像沈阳这样的城市大概有30来个。

  克而瑞研究中心数据显示，截至3月底，沈阳商品住宅存量为1463万平方米，同比增加48%，消化周期长达15.1个月，同比上升69%。而沈阳土地的消化周期则为2.08年，在二线城市中排名靠前。

  同样在沈阳有多个项目的另一家开发商，其投资者关系部门的张先生坦言：“在沈阳投资没赚到钱，我们估计很长时间内不会再投资沈阳。”

  土地供需双双走低

  事实上，土地流拍、底价成交的现象在今年年初就已开始。

  如果说年初市场只是“犹豫”了一下，进入3、4月，土地成交面积正式大幅走低。天津、苏州等多个以往的投资热点城市均出现流拍、底价成交现象。

  房企买地相当谨慎。4月，中原监测的10家标杆房企在全国40个主要城市的购地金额为199.37亿元，尽管环比3月增长33%，但较2013年月均购地金额仍有30%的差距。

  首要原因就是楼市遇冷、房企销售业绩普遍不佳。3月份，10家标杆房企总销售面积598万平方米，较去年同期减少6%，未能再现“小阳春”。根据中原监测数据显示，4月全国40个大中城市一手住宅销售面积环比下滑5.8%。

  中原集团研究中心总监刘渊介绍，除了销售不佳，信贷收紧也是重要的因素。

  4月，10家标杆房企共计融资118.01亿元，环比3月回落24.7%，融资金额已经连续两个月回落。

  10家房企中，雅居乐[简介 最新动态]有2笔融资，共计78.09亿元;此外，万科、金地和保利各有一笔融资。

  中原报告指出，近两个月融资金额持续回落，主要是由于，一方面受美国加速退出QE和人民币贬值的双重叠加影响，以及近期国内多个城市楼市涌现降价潮，导致房企海外融资的难度有所加大;另一方面，为严控风险，国内各大银行普遍大幅度缩减了房企的融资总量。

  去年手握充足现金，在多个城市创下高价地纪录的房企今年已难觅踪影。

  4月下旬，广州出让天河区最大幅宅地油制汽厂地块，现场仅珠江实业和广州城市建设投资联合体及金融街[最新消息 价格 户型 点评]和保利联合体到场竞拍，6分钟就被前者拿走。“这么好的地块没人抢，可见大家对后市不看好。”前述标杆房企员工姚小姐说。

  预期拍卖市场冷清，地方政府也减少土地出让。油制气厂地块之后，“广州暂时没什么地块放出来。”数据显示，3、4月份土地供应面积走低。一线城市变化尤为明显，从1、2月份的220万平方米、121万平方米，缩减超过一半至不足60万平方米。

  3、4月份全国住宅用地供求分别创下2013年以来的最低及次低纪录。

  减少供应对维持土地价格有一定帮助。一二线城市经历了前3个月土地楼面地价持续下跌的状况后，4月分别回升至11000元/平方米、4500元/平方米以上。一线城市地块溢价率在60%。