黎振伟：房地产市场走势供需错位 优胜劣汰很重要

　　当今的市场面临的问题一定不是一个简单的买卖问题，它实际上综合了很多东西，我们可以看到今年开局以来经济面临着威胁，增速放缓。3月份的CPI跟 PPI都同时下降，我们现在没有通胀。我们的中国制造业PMI，48，已经达到了八个月新低，还有铁路运货量也在放缓。社会的融资活动也继续放缓，所以这个投资跟消费的减慢，不是偶然的。问题就是当中国的经济在下滑的时候，我们的中央政府如何看待当前的放缓?

　　我们看到本届政府它在很大程度上容忍，不会因为一时的波动而采取强势的政策。所以我们看到博鳌亚洲论坛李克强总理谈到，我们不会因为经济一时的波动采取强势政策，所以我看这是下了决心的。我们的GDP在一季度放缓到7.2，甚至比全国水平还要低，同时看到，房地产开发回落也影响到我们的GDP，所以房地产跟GDP有关联，同时政府也看到了不能够单纯靠房地产刺激GDP。但是国家并不是没有作为，国家在新的政策上进行大的改动，国家还在高铁、货币政策微调，在“三农”政策，房地产的分类调控等其他方面进行微刺激，这个微刺激是开发商要关注的新的发展空间。

　　同时我们也看到稳增长保就业，当前就业没有太大问题，但是大学生的就业结构面临难题。2014年的就业目标是1000万，跟以往的变化是减了 23.7。也就是说，今年如果开发商要对行业进行调整，相信在增加就业方面，应该是开发商可以做的事情。房地产市场的调整是经济增长，就业目标实现的主要风险之一，新型城镇化，结构的调整，行业的洗牌加剧，都会带来风险和机遇。我们还看到国家在调控思路上，在金融上放大了市场。我们看到信托者，他们谈到了金融已经在调整，融资的方式，国家也A股融资，当然银行直接贷款是困难的，因为利息上涨。

　　对走势方面我们认为，今天的房地产市场已经不是简单的上还是下，它是冷热不均的，是供需错位的。一季度全国商品房成交面积出现了负增长，前两次的负增长在2008、2012年，也就是说这次我们看到负增长应该跟上一次有同样的规律呈现，可能会更长。我们也看到一季度回落，尤其是一线城市跌幅明确，不光是二线城市，一线城市的价格也在下调，从13年的一季度相比，因为13年价格上涨比较快，所以14年的调整是必然的。

　　同时我们看到新增供销比的显示，进一步制约了力度，可以看到我们的供销量的比也比较高。未来房地产开发投资、增速也在缓慢的下降，投资拿地也在减少。随着需求，当资金成本增加，叠加效应开始呈现，所以也逐步地传递到市场销售终端。今天房地产销售的困难是由经济，以及房地产本身的综合因素所造成的。同时我们看到客户购房的意愿，目前有800多个楼盘的售楼部，我们购房者意愿指数也在下降，我们现在回落到2012年的低点，这个指标大家还是关注的。

　　我们也看到，不同城市在步入了调控阶段，不同城市之间的成交分化。我们看到西安一季度的供应量情况，新批准的数量是500多万方，市场供应明显好于去年预期。我们看到西安一季度的供应与成交情况，商品房成交300多万，环比下滑较大，但同比下滑并不太大，我们认为西安的市场还没有出现大的、明显的下滑，基本还是表现相对稳定。不同城市情况不一样，对我们来说，对于不同城市采取的措施，采取的策略也是不一样的。关注市场，关注相应的检测指标、相应的数据，这些都不一一去讲。当然我们也看到库存是目前房地产周期存在比较大的问题，部分城市超过15个月，应该说三四线城市的整体库存是比较高的。

　　最后看一下，一线城市比较强的，二线城市也有相对短期，中短期供求走势比较强的城市，我们认为西安是在二线城市较强的城市，其他城市都有不同的分类，从每个月来看变化，这种变化挺敏感的。同时我们根据市场不同的表现，我们采取不同的策略，不同的对策，千万不要一拥而上。二线城市目前正处于高速发展中，西安属于这种城市，对不同城市的销售瓶颈要采取措施。

　　第三，我们谈谈世联对当前的研判，我们认为优胜劣汰胜者为王是非常重要的。回顾08年以来的市场运行，我们看到本次是至2012年成交开始回升，目前已经经过了23个月的顺周期，所以市场也开始要出现下行了，这是规律。从05年一直过来到13年，其实市场的下行是有周期的，所以这个下行也是一个预测之间。我们看到，不同于前两次的降价风潮，08年是金融危机，11年国家主动调整，限购。这次是因为二三线城市库存量大，所以开发商应该在结构上有所思考。我们看到市场宽松期，行业集中度，行业的集中要加剧。

　　在这个时候，不同企业的做法是不一样的，对于有些企业需要加快考量。不同企业，在这个时候措施是蛮到位的，对于世联采取贴息等方式，这是保利的模式，这是恒大的案例。我们对不同的企业监测也在紧跟策略。盘点货量，千万不要简单而为。在房地产调控中，调整中，企业要提高自身的应对能力，以及操盘能力。