郭毅：开放建成住宅小区合法性存疑 难保障服务品质

《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》近日印发，意见中的第十六点是：优化街区路网结构。加强街区的规划和建设，分梯级明确新建街区面积，推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。

亚豪机构市场总监郭毅分析，该《意见》目的在于提高城市规划管理的水平，但是，由于其中涉及到房地产开发环节的规划要求变更以及已售房产公共部分的使用用途调整，《意见》能否得以行之有效地实施，有三方面问题需要注意。

一、城市规划和土地规划并轨的问题

《意见》明确要求，要“加强街区的规划和建设，分梯级明确新建街区面积”，对此，亚豪机构市场总监郭毅分析，城市规划更加宏观，具体到街区的规划建设往往在土地规划中体现，然而，由于城市规划与土地规划二者之间存在着差异，在《意见》的落地执行上将会因此受到掣肘。

二者的规划出发点不同。城市规划着眼于满足经济、社会发展需要编制而成，土地规划的重心则是对土地资源的合理集约利用。

二者的规划思路不同。城市规划蓝图的制定着眼于经济发展的需要，没有过多指标性要求的限制，而土地规划的重点在于刚性用地指标的控制要求，二者之间存在一定的冲突。

二者的应用范围不同。城市规划的范围是城市发展的扩展边界，可大可小，大多数的城市并未将全部行政辖区纳入到城市规划范围内，而土地规划的规划范围则是整个行政辖区。在规划区内的建设项目要同时符合二项规划的要求，而在规划区外、行政区内的建筑项目只需要符合土地规划要求即可。

由此可见，虽然土地规划以城市规划为依据，但二者间的差异性很大，如果将城市规划落地到更加微观的街区规划，则需要与土地规划并轨，才能确保规划的合理性，并保障其有效地落地实施，郭毅认为。

二、新建小区原则上不封闭的现实困难

《意见》提出，要“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”，主要目的是为了解决城市中尤其是大城市日益严峻的路网交通问题，亚豪机构市场总监郭毅分析，能否解决这一问题姑且不论，这一要求对于新建住宅小区将产生重大的不利影响，尤其是高端社区。