李稻葵：2016房地产将出现新一轮变迁 房企必须转型

近日，第十一届“管理中国”总评选隆重揭晓，著名经济学家李稻葵在颁奖典礼上，发表了主题演讲。本文根据演讲内容整理，有节选。

图为李稻葵在演讲现场

大家都是拼搏在第一线的企业家，尤其很多是中小企业的掌门人，大家比较困惑，困惑的是感觉寒冬已经到来了，还要走多久，才能有温暖，才能有春天？十八届五中全会提到，6.5%是十三五期间增长底线，听起来6.5%比6.9%还要低0.4%，现在已经够寒冷了，这0.4%怎么过？这个温度还要往下走，怎么办？

我是这么看这个问题的。首先中国经济目前的困难的确是有目共睹，尤其是在相对比较传统的行业，6.9%已经觉得很难受了，6.5%可能会更加痛苦。钢铁、水泥、发电、有色等行业，大部分都是日子不好过。

为什么现在的传统企业不景气？非常流行的说法是产能过剩，这个说法永远没错，这个说法跟经济不景气，在我看来几乎是同一句话的重复。产能过剩就好像我们都吃饱了，桌子上剩下的饭不想吃。所以我倒觉得产能过剩这个事可以说，但是不能作为原因。如果仅仅停留在产能过剩上这个层面的话，显然是不对的。

追问一下，为什么产能过剩？为什么传统行业现在日子不好过？从数据来看很简单，我们对产能的需求现在是放缓的。固定资产投资今年1到9月份降到10%左右，这个数据一年多前还是13%，再往前15%，四五年前是20%左右，固定资产投资能够占到GDP的45%左右，是大头。所以产能过剩的一个直接原因是固定资产投资增速放缓。

那么再追问一下，为什么固定资产投资增速放缓？原因也比较清晰，两件事导致固定资产投资增速放缓：第一，房地产的投资开发速度是逐月下降的，近两年一直在下降，最近数字降到3%、4%。房地产能够占到整个固定资产投资20%，所以固定资产投资增速下降毫不奇怪。第二个原因，占到固定资产投资15%左右的基础建设投资也在放缓。很多新开工的项目增长速度下降到了5%，比整个在建项目的增速还要慢，这预示着整个固定资产投资增速在未来一两个月内难以扭转，增速很难再往上走。

继续追问，为什么房地产增速、投资开发的速度下降？为什么基础设施建设增速下降？我们一层层往下问，问清楚问题之后再来分析，才能够预测，这是思路。房地产的投资开发力度增速下降很好理解，那就是到目前为止我们的房地产存量还是比较高的，不光是商业，还是住宅。但是存量比较高这个事情，现在已经基本上看到“底”了，就全国范围来看房地产的销售量、销售面积，还有价格都在往上走，从今年5月份开始，增速在逐月上升，价格和销量在往上走。预计再过一到两个季度房地产投资开发就应该开始回升了。