中国房企海外“扫货”：去年165亿美元投资创下新高

　　据时代周报记者了解，中国房企海外拿地成本较低而售价较高，利润空间较大。如马来西亚新山碧桂园金海湾，拿地成本不到2000元/平方米，平均售价为17650元/平方米，土地单价为售价的10%左右，利润空间较大。碧桂园首席财务官吴建斌此前就坦承，其海外业务的毛利率预计能达到35%，高于国内。

　　“目前，我们在美国所投几个城市的项目，土地价格只占房价的二到三成；但国内土地价格至少占到房价的五六成甚至更多。” 香港一家上市房企高层张伟（化名）也向时代周报记者说，从开发商做住宅开发的回报率情况来看，如果项目选址不出现太大的偏差，海外房地产开发的净利润率可达到17%左右，有的甚至会更高。

　　他们想得很明白，国内房地产遇冷，早已是不争事实。在兰德咨询总裁宋延庆看来，2015年，房地产行业将沦为中利行业，毛利率将低于30%，平均净利润率可能踩到10%的红线。

　　朗诗集团董事长田明对时代周报记者说，从增长趋势来看，像纽约、旧金山这样的城市，在目前经济已经开始向上的背景下，房价还有上升的空间。但国内楼市未来几年仍处于去库存状态，房价下行的压力很大。

　　“未来几年，房企的利润率可能还会进一步下滑。商人是逐利的，赚不到钱，肯定会寻找其中的原因并及时转向。”田明说道。

　　事实上，单在房企及险资投资最多的商办楼市场，海外房地产的租金回报也比国内市场更具有吸引力。

　　据莱坊国际的研究报告，目前北京和上海甲级写字楼的回报率一般介于5%—6%之间。而这些城市的信贷成本却相当高，通常在8%以上。这样的回报率，对保险资金这样的长期资本来说，租金成本不足以覆盖利率成本。相比之下，尽管纽约、伦敦和悉尼的回报率只介于4%—6%之间，但其利率却一直维持在较低水平，美国的资金成本可能低至3%。

　　据莱坊国际预计，伦敦、纽约和悉尼写字楼的平均租金增长率分别为16.3%、28.2%和22.3%。而国内的租金增长则小得多，以上海为例，预计同期租金的增幅只有4.4%。

　　险资接力掀新一轮浪潮

　　“中国房企在海外投资动作频繁，规模大且业态多样，这背后是增厚规模和利润空间的迫切需要。”宋延庆说，不少已经完成全国布局的房企受成长性所迫，要继续保持每年销售额15%以上的增长率，补仓压力非常大。

　　不仅如此，“出海”作为房企战略选择，已呈现对跨国经营和风险对冲的进一步需要。

　　万科董事长王石近日的演讲，从一个侧面给出了答案。

　　1月30日，王石在伦敦商学院演讲时透露，万科将加大在海外房地产的布局力度，未来万科15%—20%的业务会转向海外房地产投资上。

　　“中国经济整体现在面临真正的转型，而国内房地产市场很明显是有泡沫的。但是泡沫未必会破，最担心的是近期会不会再有货币政策刺激。”王石说，加大海外房地产投资，其中一部分原因也是为了平衡国内房地产风险。