腰子会2015迎新盛会 房产互联元年的屌丝人与苦逼事

　　未来这些企业在资本市场上会是什么样的结构呢？委员这个业态是新业态，最直接参考的就是经济型连锁酒店，经济型连锁酒店有多家上市企业。首先规模比酒店更大，长租公寓地域性又是比较强的，所以它容易形成比较广阔的格局，再加上这波长租公寓会赶上中国的注册资本改革，所以上市企业数量不会太少，不会比经济连锁酒店少。分散式的我个人的判断，因为我对分散式的研究不如集中式那么透，但我也非常关注分散式的发展，所以我个人对于分散式的理解不一定对。分散式的这块可能会有一两家比较大的，因为分散式拿房的过程不像集中式拿房，分散式拿房是市场化的拿房，包括房主两家可以换，包括租期不会签很长，但如果你找到了一个格局，比如说圣耀面向的是高端人群，因为高端人群贡献价值大，如果真的把高端人群的价值延伸服务做出来了也是有机会的，创新了一种商业模式。

　　对于经营和投资这两个角度来看，我们就看这个行业未来发展的情况。首先需求会更加强劲，这是毫无疑问的，我们回过头来说为什么2010年左右整个新业态会蓬勃发展起来。因为2008年我们都讲人均GDP消费升级的到来。另外一个说法是2010年大学毕业的人大概是25岁，正好是有居住需求的时候，所以会让这个市场逐步起来，他们的需求不一样，他们的成长环境跟70后不一样，他们从小在比较优越的环境里成长，所以对居住品质要求更高一点。在供应方，我们都在讲物业增值时代过去了，物业运营时代到来了，第一是你持有物业，原来是买了一个房子之后毛坯房在那里，过几年卖出去增值就可以了。但现在物业增值预期下降了，很多业主觉得卖想赚大钱不可能，所以就投入非毛坯，至少出租收益是可以的。另外是开发商这一段，很多渠道都听到开发商销售不好的情况，为什么开发商开始计划做一个20平左右的小户型，专门为出租考虑，因为卖新房给居民越来越不好卖了，所以往这方面考虑。开发商这块更多的参与进来，供应端也就增强。因为物业增值开始缓慢，因为租金发展会比较市场化，如果不出现大的经济波动的话，租金应该会往上提升，这样租售比就会有一个比较好的状态，租金的回报还是可以的，各种因素掺杂在一起，就会导致房源端更充足。

　　这里面的经营和投资机会，分三个方面。第一是把它作为一个生意，只要你选择一个好的位置、好的价格租进来，你租的时候只要考虑这个物业能够稳定经营，不要考虑这个物业有多规范，只要这个经营不会被终止就可以。非毛坯的品质要适当一点，定价要跟它匹配。用户的服务要做的好一点，不要是太中介或者是太二房东的去做服务。这些都做好之后就有比较可观的利润，可以作为一个生意来做。

　　如果你是作为一个资本运作的公司来做，首先要注意物业的规范性，可以用相对重资产的方式，租入加非毛坯和运营，包括资金成本的收益都在你公司收益内，这样业绩规模会比轻资产大一点。另外一种方式就是管理运营的方式，不一定出资去非毛坯，让资金方去拿资金方的收益，我拿运营管理的收益，这就是轻资产的模式，这两个模式未来都可以在市场运作。对于投资来讲是两种方式，一种是股权方式，就是投给这些优秀的运营公司，获得未来它们上市之后资本市场的回报。现在过了最好的那个阶段，我们13年年中的时候进入这个行