楼市制度性长效机制应加快建立 促进市场健康发展

　　今年以来，北上广深等一线城市纷纷加大楼市限购力度。从全国范围来看，这已经是自2004年土地出让市场化改革后的第四轮调控。与原来以“国八条”(2005年5月)、“国六条”(2006年5月)、“国十条”(2010年4月)、“国五条”(2010年9月)、“新国八条”(2011年1月)、“新国五条”(2013年2月)等调控措施不同，本轮房地产调控的主要特点是以地方政府调控为主，注重“一城一策，因城施策”。笔者认为，当前房地产调控政策应重视制度性长效机制建设，从而抑制房地产泡沫，促进市场平稳健康发展。

　　以“限贷限购”为核心的房地产调控，在过去几年中出现“越限越涨”的困局，这主要是由于以下三个原因：一是因为“限贷”后的住房需求集中释放。从基本的市场规则看，限贷属于需求面管理措施，本质是重新调整居民的住房需求在时间轴上的释放路径。贷款是个人终身收入和财富的跨期分配，本身并不增加财富。所以限贷所对应的短期需求抑制，必然会引来政策放松后由需求集中释放导致的大幅增长。

　　二是限购的财富分配效应。住房是家庭和社会财富的主体，成熟市场经济的家庭财富配置基本上是不动产50%，有价证券50%。这样看来，随着我国经济发展和社会财富的增长，居民家庭财富也会呈现与社会财富同等速度的增长。

　　三是调控背后的所谓“兜底”。最近几轮住房调控的目的都是为了防范金融风险，抑制房地产泡沫。调控的底线是保证房地产市场稳定发展。政府的底线被很多房地产投资者看作是保证房价不下跌，客观上使得房地产投资成为“稳赚不赔”的无风险投资。其实，房价下跌30%并不会引发系统性金融风险。很多地区的房价已经上涨几倍，早期贷款的70%在现在房价中占比不到50%。再加上前期偿还额，贷款比例会更低。

　　随着房地产市场十多年的发展，这一轮房价上涨又出现了很多新特点。一是城市间分化严重。在北上广深住房市场过快上涨、一房难求的背后，众多的中西部、东北三四线城市依然面临房地产去库存的巨大压力。这是调控政策地方化的主因。二是二手房交易正在逐步成为住房交易的主力。存量房交易市场的成熟，意味着针对新房的供地、控价等措施已经很难直接起作用。三是学区房、学位房持续火热。随着中小学划片、就近入学在全国范围内的逐步推开，购买一套学区房，已经成为很多中等收入家庭的选择。

　　要坚决贯彻中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”的精神，通过有效的政策措施把这一定位落到实处。从根本上说，房地产市场的稳定健康发展，需要依靠深化改革来建立制度性长效机制。

　　一是改革公共产品定价机制，尤其是教育机制。一二线城市学区房的持续火热，根本原因是对高质量教育的需求和重点中小学有效供给能力之间的矛盾。近期以来，各地开始探索限制学区房价格的措施，例如北京(楼盘)限定没有居住功能的“过道”等没有入学资格，严查中介大肆宣传“学区房”等，在短期内都有一定效果。虽然教育、医疗、交通等经过初次价格调整后，学区房价格依然会相对较高，但其扭曲和程度必然会有很大好转。

　　二是增加建设用地，尤其是住宅用地，纠正土地错配，建立“地随人走”的建设用地再配置模式。未来几年将有2亿农民进城定居，会产生新的城市居住需求。这就意味着城市部门需要增加更多的土地供应来满足进城农民居住。住建部和国土部已经要求各地制定五年期供地计划，建立住宅供地随去库存周期而动的调整机制，库存周期不足6个月的地区必须加大供地，超过36个月的则停止供地，这是依据市场供求逐步建立全国统一住宅土地调节市场的尝试。随着城市化进入第二阶段，“城城迁移”取代“乡城迁移”成为人口迁徙和城市空间的主导趋势。与原来全面开花的城市化阶段不同，未来人口沿城市结构层级上移，大城市更大，农村逐步缩小、小城镇成为城市系统的底端，建立“地随人走”的土地供应模式和全国统一土地再配置市场已经迫在眉睫。

　　三是加快房地产税改革。房地产税本身就是不动产税，是针对居民家庭或个人不动产所征收的税，属于财产税的一种。作为不动产税的房地产税，在完成不动产统一确权登记后已经基本没有法律障碍。增成本、降房价等一切针对房地产市场的作用，都是房地产税所起到的经济作用，而不是立税依据。可以在实现房价增长最低限度基础上，选择增长最快的10个城市推进房产税试点工作。一方面积累财源、完善制度建设，同时也为房地产税征管积累宝贵的地方经验。

　　四是增值税改革仍需深化。这一轮的服务业营改增，使得服务业购买不动产进入抵扣范围。一些上市公司依靠卖房摘帽，更多的公司也在积极效仿。这将导致大量流向企业的投资也间接进入房地产市场，放大房地产市场风险。北京在新一轮限购中明确提出：“企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上”，实际延长了炒房的周期，但仍难以起到根本性的抑制作用，而尽快建立制度性长效机制则十分紧迫。