杨红旭：楼市库存压力重 年底前房价不会全国性反弹

  杨红旭：政策的放松其实对于相关的市场参与主体都是利好的，因为政策放松之后会使市场需求释放，房价止跌反弹。开发商能够资金回笼，使经营稳健；对银行也是有好处的，因为现在允许银行筹集资金，通过MBS，包括专项债来融资，筹集新的资金支持房贷，这样其实它没有占用商业银行既有的信贷指标，是新增的一个资金池子来支持房贷。只要银行银监会允许商业银行新增的资金池子，这样总归是可以赚钱的。

  但是我认为对于个人购房者可能利好更大，尤其是这次政策重点关注的改善需求，就是你有一套房子，但是房贷已经还清了，再买第二套，而且是属于普通房的第二套当中房子的话，可以享受首套房贷利率，等于在房贷方面使购房者明显降低了成本，因此政策其实利好很多的相关参与主体，其中对于改善的群体利好程度最大。

  经济之声：过去有人经常会提一个词叫“楼市泡沫”，您觉得在限贷、限购这些措施之后，目前楼市的泡沫被挤掉了吗？

  杨红旭：我跟很多人的观点是不一样的，我说中国整体看是基本没有泡沫的，大部分人不同意，确实少数地区是有的，类似温州、鄂尔多斯。很多人认为中国房价是偏高的，这一点我也认同，但认为这是一个大泡沫我不太认同。其实中国的楼市包括房价的涨幅有个拐点，就是2011年，2011年之前大概十年间，除了2008年，大部分时间房价的年度涨幅都在10%以上，2011年随着调控的开始，很多的国十条、国八条等等，全国房价的涨幅开始由两位数减成了个位数，2011年、2012年、2013年到今年，连续四年，全国房价还在涨，但是涨幅在持续缩窄，基本上已经跟GDP涨幅和人均收入差不多了，所以我认为这四年是房价涨幅放慢的过程。

  经济之声：十一期间因为缺乏信贷政策放松之后的细则出台，很多购房者都在等待，而这些等待的朋友们很关注的就是在年底之前是不是会再次看到房价的反弹？

  杨红旭：就全国而言，年底可能看不到全面的反弹。这次房贷放松会刺激需求，但是库存压力非常重，房价的涨还是跌要看供求关系。信贷放松刺激需求，但是还要看需求的增幅会不会超过库存的增幅。假如库存回落了，这个是有利于房价慢慢止跌反弹的。少数城市，类似一线城市和少数的二线城市的库存量并不是特别高，去化周期也不是特别长，这种城市一旦需求开始释放，政策利好出来之后，年底有可能房价开始止跌反弹。但是对于大多数的三线、四线城市，包括部分的二线，年底还看不到明显反弹，可能要等到明年某些季度可能会出现全国性的房价见底反弹。

  经济之声：这次二套房贷松绑之后，有人预期说管理层手里还有一些选项，比如降低房贷的利率，取消二手房的交易税，甚至出台购房退契税、购房带落户、购房给予一定资金补贴等政策。哪些政策可能会在明年推出？

  杨红旭：这要看我们目前楼市的反应。第一波救市是六月份之后，很多城市放开限购，这一波的刺激力度其实是有限的，很多城市的成交量并没有明显的增长。第二波是放贷，信贷放松之后市场的反映力度应该比限贷放松要大一点，但能不能让整个楼市止跌，谁也不敢打保票，假如到年底市场依然没有止住下跌，我认为明年还会有政策出台，主要应该集中在税收方面。所以说放开限购是第一波，限贷放松是第二波，减税应该是第三波。第三波要视前面两波的效果和楼市下滑的速度能不能止住，能不能企稳，假如止不住，明年会有减税的措施出来。