叶檀：房贷证券化是必由之路 市场价格低于去年同期

　　“‘十一’前出台的央行房贷放松政策对二手房市场有多大影响？”本月初以来，朝阳北路附近一家大型房产中介门店经纪人刘海每天都要回答二三十遍这个问题。昨日下午5时，一天下来口干舌燥的他直接掏出手机给客户看，一点儿也不避讳店长刚刚群发的内部信息：“今天咱们大区已经完成了100万元的中介费业绩，大家继续多开单，多挣钱！”

　　收取100万元的中介费是啥概念？“按照我们大区的二手房价格，相当于一天成交了15套左右的房子——平均大区内每家门店3套，都赶上9月份前半月的成交量了。”据伟业我爱我家市场研究院披露，从10月上旬的合同签订量(含未网签)来看，通过我爱我家达成的二手房买卖合同签订量比9月上旬大涨了91.8%；成交均价28962元/平方米，比去年同期低了5.5%。记者从其他数家中介了解到，10月上旬的签单量与我爱我家类似，增长了将近一倍。

　　客户看房量明显增加

　　“我真没想到经纪人会这么‘大方’，给我们看内部开单信息。”周末一直看房的张婷对经纪人的这种促销方式，显得有些惊讶。虽然经纪人用的是大屏幕手机，但密密麻麻的数字和门店名称还是让她感觉眼花缭乱。“上面记录了很多门店当天的最新累计成交额，带我们看房的这家中介所在大区当天的合同‘营业额’刚好超过100万元，看得我还有些紧张。”张婷说，经纪人当时就跟她解释，即使按照房款2.5%的优惠后比例收取中介费，100万元的收入，相当于大区内5家门店一天累计卖出了价值4000万元的二手房，“而且每个店周日都‘开张’了。”

　　刘海就是带张婷看房的经纪人。据他介绍，他已经供职两年的这家大型中介公司，将整个北京市场从长安街划分，北边叫“京北”，南边叫“南城”。其中，京北又再划分了11个大区，“我们所在的这个大区还算门店比较少的，只有5家。”

　　在9月30日央行发布了二套房贷放松政策后，公司下属所有的门店几乎都是全员上岗，就连“十一”假期都没有像往年那样调休。市场的微观变化也反映在看房热度的回暖上，据多家中介机构统计，即便是在10月8日至10日这三个工作日里，二手房市场的客户日均看房量比9月份上涨了20%。

　　不少潜在购房者不再观望

　　昨日，伟业我爱我家市场研究院发布的监测数据显示，10月上旬，北京市二手房市场新增房源比9月同期增长了19.6%；市场新增客源比9月同期增长了9.4%。考虑到网签比实际成交有滞后的情况，从10月上旬的合同签订量(含未网签)来看，通过我爱我家达成的二手房买卖合同签订量(开单量)比9月上旬大幅增长了91.8%。

　　10月上旬中介统计只增加了不到一成的看房客源，“开单量”怎么会增加了九成？业内人士分析，通过分析对比上述数据不难看出，目前二手房市场中的购房人群是以近期已经看过几次房子的老客户居多。

　　对此，刘海也表示认同。“给目前店里需求旺盛客户分类的话，一类是今夏便已开始看房一直没着急出手的客户，另一类便是看过一批房子后感觉价格不合适，而暂时陷入观望的。”他分析说，在房贷新政发布后，买方中反应最快的也是这两类客户，因为现在的挂牌房源和前两个月相差不大，10月份七成以上的购房人签下的都是之前已经认真研究过的“旧相识”，一般是得知价格没有上涨，也就不再迟疑，因为他们也担心新一轮政策执行会引起房价波动。

　　市场价格仍低于去年同期

　　虽然二手房市场交易出现了回暖的势头，但在价格方面仍十分“矜持”。中介机构昨日发布的数据显示，10月上旬北京二手房成交均价出现小幅反弹，达28962元/平方米，比9月份均价上涨1.7%，但仍比去年同期下降了5.5%。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖认为，综合现阶段北京楼市的供需状况以及新政起效所需的影响因素来看，四季度北京楼市有望迎来交易量的进一步复苏，但房价出现大幅上涨的可能性不大。

　　一方面，价格较低的自住房大量供应——截至10月10日，全市已上市供应近3万套，依然锁定了相当数量的刚需购房人群；在新房库存突破9万套再度攀高的情况下，尽管新政对于改善型需求和刚需人群都形成支持，纯商品房市场成交的复苏依然要受到开发商定价策略的影响。

　　另一方面，央行房贷新政在各银行实际执行的力度和情况仍需观察。从近期各大银行的反应来看，目前只有少数几家在京银行宣布执行此新政，即首套房按揭还清后，买二套房再用商贷还按首套房贷政策执行。但是，受银行自身风险考量和盈利因素的影响，短期内无条件的9折利率在市场上依然少见，更不要说7折利率了，预计近期多数银行依然会执行基准利率。