李权基：“金九银十”商业公寓“烦恼”下的房产市场

　　序言：近日，广州越秀区市民邓先生出售自家公寓，公寓交易价72.5万，地税部门给出的计税核定价却高达147万，这意味着11万的税费要增至22多万。这种情况，让不少购买公寓产品的购房者开始谨慎起来。接下来，我们看看广州公寓产品市场情况，且应该注意的事项。

　　公寓营造“金九”前夕风波

　　8月广州商业公寓产品确实出现了价格下调的现象，根据其中黄埔区、番禺区的公寓项目降价较为明显。例如：黄埔区合景天峻广场8月在售A3、A4栋73-136㎡公寓，公寓非毛坯均价8300元/㎡，对比开盘价直降1000元/㎡;黄埔区萝岗敏捷广场LOFT公寓在8月打出8折优惠，实际比上月降价1000元/㎡左右;番禺区柏丽星寓在售面积为53-81㎡两房、三房，毛坯均价9000元/平，推出一口价单位，实际比上月下降500元/㎡;番禺区奥园养生广场在售36-88平方米公寓清盘走货，大幅降价，比上月下降1300元/㎡。

　　“金九银十”期间或会有一半以上项目出现降价

　　从广州“金九银十”的公寓的即将上市来看，商业公寓市场或出现供过于求的现象，公寓产品降价已在8月有所体现，接下来或会有其他公寓产品进行降价销售。通过克而瑞房价点评网对楼盘跟踪了解，从郊区不少公寓产品看，其中标志性项目萝岗万达广场8月的价格已经出现价格的松动，而对于旧萝岗的公寓项目价格将会有所下调。番禺区不少部分公寓不同程度下调价格。花都区的公寓项目价格出现试探性下调，其中碧桂园空港城、富力金港城、勤天空港国际公寓等项目对市场进行调价。以价换量的行为逐渐演进，预计黄金月期间商业公寓产品将会有一半以上项目出现降价行为。

　　购房提示&风险提醒：

　　对于今年商业公寓入市较多，投资者应理性看市，外围区域公寓供应较多，其中集中在黄埔(主要旧萝岗)、番禺区域，外围区域投资回报率浮动较大。市区中心的公寓产品价格偏高，购买门槛较高，但是其投资回报率比较稳定，出租投资回报率也比郊区公寓产品略高。克而瑞房价分析师李权基认为，对于投资能力偏低的投资者可以考虑偏向有政策支持的萝岗区。对于有购买能力的高端投资者，投资市中心商业公寓的较为理想，其中可考虑荔湾区的公寓产品。

　　另外，基哥不得不提醒的是，对于投资公寓产品的朋友必须在购房前与开发商确认购买的公寓是否存在裙楼商铺或办公楼改成公寓出售的可能，原因是业主出让该公寓的时候，地税部门将会用商铺或者办公楼的计税方式去评估，有可能会造成转手公寓物业税款过高。