蔡阳：麦当劳是全球最大的地产商 商业模式无法复制

　　全球最大的房地产商麦当劳首先是一家出售特许经营权和房地产的企业，其次才是卖汉堡的，它在全球有超过3万家店。

　　在美国，麦当劳或购地自建连锁店，或把一个精心考察过的店铺以低价长期租下来，然后再出租给加盟商。通过房地产运作，麦当劳得到相当于10%销售额的租金，通过特许经营加盟收取约占销售4%的收益。

　　在中国，麦当劳这种商业模式却行不通，甚至发展速度还输给了老对手肯德基。迫不得已，麦当劳在中国开始了一场大变革，放开特许加盟业务，押宝“得来速”免下车服务的汽车餐厅，新一轮麦肯“龟兔赛跑”就此拉开。

　　商业模式在中国无法复制

　　麦当劳的前总裁雷·克罗克(RayKroc)曾说道，麦当劳首先是一家出售特许经营权和房地产的企业，其次才是卖汉堡的。

　　在美国，麦当劳一直通过特许经营和地产模式赚钱。麦当劳或购地自建连锁店租给加盟者，或把一个精心考察过的店铺以低价长期租下来，然后再出租给加盟商。在美国上万家店铺中，麦当劳持有60%店铺的土地所有权，剩下40%店铺则是租的。

　　麦当劳不仅可以通过特许加盟收取约占销售4%的收益外，还可通过房地产运作得到相当于10%销售额的租金。在麦当劳美国地区的收入中，有25%来自直营店，剩下75%均来自加盟店的贡献，其中90%来自店铺租金。

　　与专业地产投资开发商相比，麦当劳的地产模式的特别在于：前者只是单纯做商业地产的，而本身不具备商业经营的品牌。而麦当劳在商业经营方面已经形成相当强势的品牌，对商业经营的分析会使人更加信服。

　　但这种成功的麦式房地产商业模式，却一直无法在中国复制。

　　“尽管麦当劳把其餐厅经营体系完整地搬到了中国，但是地产经营模式在中国的发展只是个Newbornbaby(新生儿)。”一位在麦当劳南区工作多年的员工孙蕾(化名)说道，麦当劳在美国很大程度是一家房地产公司，但在中国只是纯粹的餐饮企业。

　　不少业内人士，包括文中的多位受访者普遍认为，麦当劳在中国并没有放开特许加盟业务，是其在中国没有大量购置地产物业的一个原因。

　　至于麦当劳在过去10多年时间一直没有开展特许加盟业务，原因主要在于：中国关于特许加盟的法律法规不健全，麦当劳认为经营环境尚不成熟，同时加盟商的诚信问题也难以获得法律的保障。

　　“尽管麦当劳与加盟者签订了加盟合同、保密协议等一系列合同，但还是会担心这些合同无法得到法律的有效保护，而加盟者会对麦当劳的商业机密进行外泄。”中国政法大学特许经营研究中心副主任李维华谈到麦当劳加盟模式时曾表示。

　　实际上，麦当劳在2003年开始便尝试在中国开展加盟模式—从超过1000名加盟者中选择了一位天津投资者作为试水，结果是黯然离场。2006年，麦当劳再次挑选了沈阳、无锡、义乌的三位加盟者再度尝试，最后也不了了之。麦当劳的门槛要求高，也使得后来少有加盟者出现。一位曾经有意加盟麦当劳的人士向时代周报记者表示，2009年时曾与麦当劳接洽有意加盟某地区麦当劳，但最终因为投资回报率很低而放弃。