该人士表示,这些小区由当地一家国企开发商开发,去年曾连续两期开盘,释放近千套房源,但销售情况十分惨淡。不仅如此,为规避监管层对地方融资平台的清查,这些房屋从立项开始,就被划归到保障房的序列中。因此,在统计部门的统计中,这部分房屋不在“商品房”之列,其销售和待售情况均难以以数据的形式,作为市场的参考。
“实际上,这些小区里面,只有部分回迁房属于保障房性质,其余大约80%的房屋都是要出售的。”该人士表示,当地的多个商品房项目,均以这种情况来操作。
在江苏、浙江等省份公布的2013年度建筑业数据中,住宅竣工面积庞大(2013年江苏建筑企业住宅竣工面积4.8亿平方米),几乎相当于同期全国住宅竣工量的一半。这也说明,房地产市场的真实库存,或许远超于外界预期。
由于统计口径和数据采集不够透明,使得房地产市场中的真实库存难以为外界所知。多数受访者指出,房地产市场的真实库存,至少要在现有基础上上浮30%。
今年6月,西南财经大学发布报告称,2013年中国城镇地区住房空置率达22.4%,比2011年上升1.8个百分点。高于国际惯例中5%到10%的合理区间,存在严重供给过剩。从另一个角度佐证了“产能过剩”的现实。
指望不上的刚需
“整体市场供大于求的形势已经确立。”中原地产首席分析师张大伟表示,过去两三年,我国房地产市场的供需关系发生彻底逆转。多地出现的“空城”、“鬼城”表明,“去库存”将成为很多地方的难题。
今年5-6月,住建部部长陈政高曾赴中西部多个省份调研并座谈,其在座谈中曾对当前房地产市场做出“供大于求”的定性。7月11日,陈政高召开了其上任后的第一场全国住房城乡建设工作座谈会,再次提出“千方百计消化库存”的要求。
但经过快速扩张的“黄金时代”,对于当下的房地产市场而言,去库存并非易事。张大伟指出,主要城市新房市场的巅峰期已过,大部分已进入平稳期,增长空间有限。其中,部分二三线城市增长过快,需求已被透支。
张大伟指出,一线城市供不应求的基本面没有改变,但由于房价基数较高,一定程度上背离了市场购买力,因此去化速度不快;而在二三线城市以及不少四线城市,供大于求的形势明显,不仅成交量难以回升,房价也停滞不前。
近期,房地产市场出现阶段性利好。一方面,在一些库存压力较大的城市,房企折扣力度加大;另一方面,非一线城市几乎全面放松限购,部分城市的信贷政策也有所放松。但从市场成交来看,其对需求入市的拉动并不明显。
中原地产研究中心的统计显示,9月前14天,全国54个主要城市合计住宅签约83349套,环比8月同期基本持平。其中,二线城市的利好政策被消化后,成交量不涨反降。传统的“金九”成色明显不足。
张大伟表示,虽然楼市及信贷政策均有松动趋势,但显然力度和速度均受到控制。渐进式的放松对市场心理的恢复效果也是有限的,市场复苏所持续的时间也依赖后继信贷的支持。他强调,除非出现信贷政策的实质性放松,或类似“四万亿”的投资政策出台,否则房地产市场难以真正复苏。
2022-02-17 10:28
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