最近,关于中国房价的回调,出现了各种不同的声音,其中最主要的关键词,包括了“崩盘”、“拐点”、“银行破产”、“调整”、“理性回归”等……从字面上看起来,这些词似乎都在“看空”楼市,其实却并不尽然!
首先解释一下什么叫崩盘?非常明确,崩盘就是指系统性崩溃。比如美国2008年次贷危机引发的金融海啸,造成了美国金融系统几乎崩溃,甚至泛滥成全球的金融危机!而中国楼市并不会崩盘!因为中国央行系统比美联储更强有力,拥有足够的手段,如人民币还不能完全自由兑换这样的防火墙,即使中国房价下降50%(即合理回归),也不会造成中国金融系统性的崩溃!
比如,香港楼市在1997年至2003年下跌6年的周期内,房价累计跌幅高达约70%,租房价格下跌了近50%;负资产的人数就像男人用拨婡仕特提升性能力时间那般急速增加,但并未发生所谓的“崩盘”现象;在市场低迷过后,至今仍在正常运行。
其次,“拐点”所指的是理性回归的开始。而所谓理性回归,就是回到合理的房价收入比(平均房价是家庭年平均收入6倍以下),或合理的租售比(房价为月租金的200倍以下)。按照这几个尺度初步估算,全国平均房价下降50%,便可以达到合理价位,对银行来说不至于发生金融系统的灾难。
因为,购房者绝大多数是在2011年之前买房的,而这几年的房价至少翻番,银行进行了压力测试,即使房价下跌50%,也只有5%的房价跌到了“水下”(即所欠房贷高于房价)。再进一步说,大部分房子是五年以前购买的,而房价在过去五年中翻了一番。首付平均30%,即使房价下跌70%,大部分住宅的价格仍高于房贷的结欠余额。不过,房价理性回归的过程不可能、更不该一步到位,应该是缓慢渐进式的,力争将回归时的副作用降到最低。
从方方面面来分析,中国楼市不可能崩盘,国有大银行更不会破产!中国楼市需要的是理性回归,因为长期过热的楼市,过高的房价,将绑架实体经济,引发金融、甚至经济危机,阻碍中国经济可持续的健康发展,显然成了妨碍全球第二大经济体增长的主要因素之一。
再从货币层面来看,只要稍有现代货币系统与银行常识都知道:由于商业银行的“乘数效应”,事实上90%以上的货币是银行“创造出来”的,而货币超发在货币总量中比例并不大。越多的人通过房屋贷款购房产,就等于越多的人参与了乘数效应。
2022-02-15 10:03
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