购房者麻木面对政府救市政策 房企继续大幅降价走量

  中原监测的40个重点城市，7月份新房成交面积环比增长9%(大部分城市均是在7月份放开了限购)，比其之前预测的增幅高2%。增长点来自二线与三、四线城市，均环比上涨11%。而其中包含的20个限购放松城市，环比平均涨幅达20%，是7月份楼市回升的主力。

  而一线城市作为坚决执行限购的城市，7月份成交量环比下挫近8%，来到年内第二低位。但与此同时，其二手房成交量仍有一成的环比增长。对此，中原地产首席分析师张大伟表示，这显示推盘不足、定价过高限制了一线城市新房的销售表现。

  放松限购后，部分城市市场网签数据大幅反弹，如济南7月份成交量环比骤增1.5倍，成都、杭州也有三成以上增长。不过，张大伟表示，这些表象并不意味着放松限购带来的真实的成交量。

  以成都为例，7月份成交增量中70%来自于高端楼盘备案，若剔除这些高端楼盘影响，7月份环比增长约为9%。由于低总价楼盘中也存在一部分前期积压交易集中登记，因此，实际增长或更少。

  同时，7月份福州虽然成交量环比大增61%。但这主要来自闽江世纪城和一个保障性项目的集中备案，两个楼盘合计备案900套，占当月全市总成交半数以上。除这两个项目外，其余楼盘月销量仅有几十套。因此7月份福州楼市的环比增长与限购放开没有直接关系。同时，7月份福州全市成交均价从6月份的1.7万/平方米降到1.4万/平方米，楼盘降幅在10%-15%左右，最高达25%，对成交回升也有帮助。此外，济南若剔除前期交易集中登记因素，7月份新盘实际增长约为8%。

  实际上，只有杭州和宁波，在限购正式放松后市场表现良好，成交量较此前有三成增长。但由于限购放松时间不足一个月，其长期效果有待观察。

  张大伟表示，他们调研的13个典型城市中，限购放开对7月份成交量有实际影响的仅有5个城市，其余8个城市的成交量没有回升，甚至还有下降。而在上述5个城市中，限购放开对成交量实际刺激大多在10%左右。

  市场仍处下行通道

  虽然放松限购城市数目急剧扩大，但就目前来说，整体房地产市场仍处于下行通道。

  根据国家统计局发布的2014年1月份-7月份全国房地产开发经营数据显示，2014年1月份-7月份，全国商品房销售面积为5.65亿平方米，同比下降7.6%，销售额为3.6万亿元，同比下降8.2%。其中，住宅销售面积为4.96亿平方米，同比下降9.4%，销售额为2.99万亿元，同比下降10.5%。

  据悉，今年以来商品房销售指标同比持续下降，在6月份降幅短暂收窄后7月份重新扩大，需求仍然较为低迷。东部地区销售面积和销售额继续下降且降幅继续扩大，中、西部地区销售指标增速则进一步回落。

  供应方面，房地产开发投资额同比增速进一步回落，新开工面积降幅持续收窄，东部地区增速回落幅度最大。资金来源方面，整体资金来源增速提高，国内贷款增速提高，自筹资金增速及占比提高，定金及预付款降幅继续扩大。

  对此，中指院的报告指出，放松限购城市的增加，短期内有助于引导市场预期，带动需求释放。在市场预期逐步稳定的前提下，加强金融支持，企业灵活促销，有望带动市场回升。但限购松绑无法从根本上扭转市场供需失衡、库存量加大的局面，未来市场仍将以去库存为主基调。