崩盘未到楼市调整已至 开发商悲观：最冷时候还没到

　　今年上半年，一场看起来毫无预兆的楼市寒流，让不少房地产产业链上的人们措手不及。

　　年初，虽然一二手房的成交已经显现出降温迹象，但多数人将其归结为“春节因素”，与此同时，刚刚经历热闹楼市的各大开发商们亦完全不顾市场的微妙变化，仍在土地市场上“挥金如土”。

　　1月28日，方兴地产以101亿元的总价竞得上海闸北区大宁路街道325街坊地块，溢价率111.59%，折合楼板价47609元/平方米；北京、上海、杭州、深圳四个城市1月份的土地出让金总额创纪录地突破1000亿元。

　　土地市场仍在火上浇油，楼市转折点却意外浮现。2月下旬，杭州楼市率先传来大幅降价声，接着，被媒体称为“鬼城”的常州迅速跟进，雅居乐、九龙仓等大型房企开始在常州等城市“贴成本”卖房。

　　资本市场也被一则坏消息引爆—兴业银行被证实停止房地产夹层融资和供应链金融业务。金融与降价声的共振，让地产股在短期内经历断崖式下跌。一时间，几乎所有业内人士都在问，中国楼市到底怎么了？然而，还没等多数人回过神来，楼市降价潮已从长三角蔓延开来，中国楼市崩盘论一度甚嚣尘上。

　　更多的坏消息接踵而至：李嘉诚抛售部分内地地产项目、流动性持续偏紧、部分中小房企陷入倒闭危机，龙头万科“看空”后市、银监会警示楼市风险、中介关店潮“启幕”……在一连串负面消息的轰炸下，购房者的预期最终被逆转，持币观望成为多数拟购房者的首选。

　　需求急速萎缩，楼市开始“速冻”。数据显示，1～5月，房地产的各项核心数据全面下行，如脱缰野马般的房价数据亦开始稳步回落，流拍、底价成交在土地市场上蔓延，部分地方政府果断出手“救市”，呼和浩特更是直接取消限购。

　　时至年中，虽然“崩盘论”仍被认为是危言耸听，但楼市将经历一次较大幅度的调整已经成为业内共识。

　　“今年肯定是房地产市场的调整之年，但调整的幅度我觉得是有限的，不会出现过太过深的调整。”住建部政策研究中心主任秦虹表示，“目前，市场上的刚性需求依然比较强劲，楼市整体没那么悲观。”

　　亿翰智库董事长陈啸天认为，房地产行业进入下行周期已经确定无疑，预计至少要到今年四季度才有可能完成探底并开始筑底；一家香港上市房企董事长也对《第一财经日报》记者表示，市场的调整才刚刚开始，楼市最寒冷的时候还没有到来。

　　上述房企董事长表示，本轮楼市的调整并非政策因素导致，而是市场的供需矛盾发生变化。“以前很多资金是在需求方，但过去两年，因为楼市限购，这些资金通过影子银行流入了供给方，所以造成许多企业自有资金缺乏却在很大胆地买地，以致整个行业出现“产能过剩”的局面，一旦楼市出现长时间的调整，不少资金链紧张的房企将会倒闭。”

　　旭辉集团董事长林中认为，在经历这波调整后，不同城市的楼市将出现不同的走势。“一线城市和一些人口导入能力很强、有产业优势的二线城市，我觉得它会走V形，当地楼市短暂调整后，会很快地恢复回去；部分二线城市以及有人口导入能力、有产业优势的三四线城市会走U形，就是回来的时间会被拉长。有些城市会走出L形，可能未来三五年不一定能回得来，特别是一些人口净流出、没有产业优势的三四线城市。”

　　不过，在林中看来，中国楼市在未来十几年内均不可能崩盘，旭辉对这个行业中长期的发展仍有很强的信心。“但在这个曲线上升的过程中，房地产一定会受到政策、经济因素的影响，出现一些波动。”林中如是说。