首创置业前7月签约445.8亿元 营收千亿目标恐难实现

8月5日，首创置业发布公告，2019年7月，公司实现签约面积约12.1万平方米；签约金额约人民币40.3亿元。截至2019年7月底，公司累计实现签约面积约174.9万平方米，同比增长17.4%；累计签约金额约人民币445.8亿元，同比增长18.8%。截至2019年7月底，公司尚有认购未换签金额约人民币10.0亿元正在办理换签手续。

土地投资方面，今年7月，公司新获天津市津南项目，项目定位改善型需求，地处天津市津南区辛庄镇，紧邻首创悦山郡项目，临近天津中心城区，靠近地铁1号线及天津大道、津沽公路等多条城市干道，交通便利；周边教育、商业、医疗等配套资源丰富，规划地上建筑面积16.9万平方米。

债券发行方面，今年7月，公司成功发行3+2年期私募公司债券人民币21.3亿元，票面利率4.26%，创年内房企3年期私募公司债券最低发行利率。凭藉公司的国企背景和良好信用，本次发行受到投资者广泛关注和欢迎，全场认购倍数高达2.04倍，充分体现了资本市场对公司的高度认可。

另外，7月31日，首创置业发布公告表示，将北京阳光苑商业投资有限公司35%的股权以3.85亿元的价格转让予北京瑞腾阳光物业管理有限公司。有意思的是，仅仅在7月份，首创置业便披露了3项“卖资产”事宜。

此外，根据2018年11月7日，首创置业披露的信息显示，北京阳光苑商业投资35%的股权转让底价约为3.85亿元。而最终交易价格也是按照3.85亿元的底价出售，在如此密集的时间内，不惜底价出售自身资产，首创置业真的很“缺钱”吗？

而在北京阳光苑商业投资有限公司之外，首创置业在近一年内还有多笔资产出售行为。

2018年6月，首创置业发布公告，以6.67亿元的价格完成出售北京金融国际酒店59.5%的股权，对应34%的收益权。

2018年9月3日，首创置业发布公告，你通过北京产权交易所（北交所）公开挂牌转让的方式出售北京开元和安投资有限公司51%的股权，转让底价约为5.98亿元。此外，根据挂牌条件，最终受让方须在北交所出具产权交易凭证前，按持股比例替标的公司向卖方偿还约为11.87亿元的股东贷款。

2019年以来，首创置业卖卖卖的节奏依然没有改变。而在2019年7月3日，根据北京产权交易所发布的信息，首创置业一日之内公布了两起项目股权转让事宜。

其中一条与首创置业所属的首创集团相关，集团旗下康诚置业有限公司挂牌转让沈阳吉天置业有限公司50%的股权，转让底价约为1.565亿元，支付方式为一次性付款。根据Wind数据显示，首创置业拥有沈阳吉天置业50%的股权。此外，首创置业还计划挂牌转让北京天城永元置业有限公司50%股权。

有业内人士指出，首创置业如此频繁地“出售”资产和股权，与首创置业2018年以来的快速扩张密不可分。

2018年以来，通过“一二级联动”、并购以及合作开发等模式，首创置业新增产能储备超千亿。

不过，如此快速的扩张却并未带来相应的企业利润增加，与企业所制定的营收目标相比较，同样存在不小的差距。

2018年，首创置业所制定预期销售目标为800亿元，最低目标为750元，而实际销售额为706.4亿元，即便是与最低目标相比较，也有着40多亿元的差距。

在销售目标未完成的同时，首创置业各项利润指标均出现不同程度的下降。2018年，首创置业营业利润营业利润31.6亿元，同比下降18%；净利润下滑至24.17亿元，同比下降13.56%；归属母公司股东净利润19.23亿元，同比下降9%。

更为重要的是，为实现企业所制定的销售目标，首创置业快速扩充土地储备，而随着土地储备的快速扩张，企业负债以及随之而来的资金紧缺问题逐渐凸显出来。

根据首创置业所披露的2018年企业财报，2018年，首创置业总负债达到了1315.16亿元，其中，2018年新增负债约为220亿元；2018年，企业资产负债比约为77.49%。

从债务构成来看，首创置业2018年期末货币资金为225.71亿元，而同期，企业短期借款为27.49亿元，一年内到期的流动负债为206.71亿元。相比之下，仍有8.93亿元的资金缺口。

此外，2018年支付的债务利息达到25.71亿元，严重影响企业的资金流转。

而正是由于债务高企，企业可流转资金短缺，自2018年以来，首创置业通过多种渠道密集融资。除了频频出售企业资产之外，首创置业债券发行频率同样很高。

根据年报显示，2018年，首创置业综合采用了债券、险资、资产证券化、供应链融资等融资方式，累计发行5亿美元3年期境外高级债券、100亿公司债、并完成首单供应链融资。

2019年，首创置业融资额度和频率仍然保持在较高水平。

仅在2019年3月27日，首创置业公布与首创证券等其他承销商订立承销协议，发行数额不超过100亿元的境内公司债券。

同样是在2019年3月，首创置业发布供股计划，预期每10股现有股份将发行不多于5股供股股份，已发行股份总数预期将增加不超过50%。如此一来，引发行业对首创置业流动现金状况的担忧，以及对于首创置业再融资能力的怀疑。

事实上，早在7月18日，据上交所披露，首创置业一笔50亿元的资产支持类证券发行申请被上交所“终止审核”，可见市场对首创置业资产负债状况的担忧。

另一方面，随着企业负债逐渐增加，企业长期还债能力减弱，财务状况令人担忧，以及其他方面的共同作用下，首创置业在2018年9月主动放弃了A股IPO的申请。而这无疑进一步收紧了首创置业的融资渠道。

2019年4月，首创置业董事会换届完成后，年度销售额破千亿的目标再次得到确认。然而，今年前7月，首创累计签约额445.8亿元，仅完成全年千亿销售目标的44.58%。

目前来看，对于首创置业而言，靠持续融资来扩大企业运营规模的路子不可持续。对于首创置业而言，推进企业创新，尤其是运营模式上的创新不失为一个明智之举。

(整理自格隆汇、香港财华社）