李宇嘉：开发商“抢地”因为他们看懂了国家的战略

　　1 不一般的信号!

　　不知道各位感觉到没有，最近楼市有2个主要的信号，一是二线城市(特别是江苏和浙江辖区城市、中部大城市)地市火热;二是高层再提“房住不炒”，虽口号严厉，但“落地”力度并不大，比如3月房价涨幅第二的西安，只提高公积金贷款比例。政策微妙，这是需要揣摩的信号。

　　再说的坦白一点，“房住不炒”掷地有声，但要在“稳地价、稳房价、稳预期”中落实，而不是像往常一样，喊打喊杀的。既然“求稳”，市场就有了信心。近日，孙宏斌抄底楼市的消息，占据各大头条。还记得，2018年融创业绩发布会上，孙宏斌强调“今年拿地会非常小心”。

　　春江水暖，开发商先知。近期，网上传出武汉控价新规，2019-2021年，新房和二手房价、地价年度涨幅不超5%。房管局人士透露，文件为讨论稿。这就妥了，房价可以小涨，但不能大涨。想想也简单，毕竟，社融和M2增速还要与名义GDP增速(大概9%左右)挂钩，房价不可能不涨啊!

　　即便是小涨，但也给了开发商机会，这比2018年“7.31”政治局会议“遏制房价上涨”(没有上涨空间)好多了。趁土地市场还处在去年“流拍潮”后的低位，现在可谓是拿地的好时机。

　　2 钱便宜了

　　孙宏斌可是教父级的人。他曾经说过，拿地就看2个指标：“土地贵不贵”、“钱贵不贵”。钱确实便宜了。目前，境内房企公司债利率均在5%以内，有的不到4%。比如4月3日华侨城5年期公司债，票面利率仅3.88%;同一天碧桂园发行的5.9亿元公司债，利率为5.03%。

　　钱便宜了，窗口打开了，加快融资。一季度，房企信用债发行1745亿元，同比增长76.4%。公司债发行820亿元，同比翻番;海外债发行216亿美元，同比增长20.5%。一季度经济稳定，但基础不牢，因为财政和货币“双积极”换来的增长，持续性不够。棚改腰斩(15个省市2019年棚改开工量跌幅在50%以上)、基建受制于地方债务和杠杆，今年下半年的经济增长动力堪忧。维护脆弱的增长底线，降低实体融资成本，必须保持市场低利率。

　　土地也便宜了一些。

　　2018年，土地市场理性调整，部分城市地价回落，很多流拍地块调整要求后，再次入市，出让条件符合房企预期。另外，一季度供地萎缩，3月降幅超30%，南京、杭州和武汉等地3月宅地供应同比下降40%左右。显然，地方政府还未从“流拍潮”的惊吓中缓过来。

　　政策整体平稳，钱多了、便宜了，地也便宜，你不拿就别人拿。后面再“补仓”，可能就是高价地了。2016年拿地王的那些开发商，还在趴着等“解套”。结合过往经验，此时就是拿地的好时机。都市圈战略下，一二线城市的机会更大一些，但竞争也更激烈，早行动显然是明智的。

　　3 国家喊你来拿地!

　　拿地集中在几大都市圈及核心城市、国家中心城市。一方面，这些区域2018年库存消化快。易居研究院一季度《中国百城库存报告》显示，库存6个月以下需显著增加供地的有：成都、郑州、杭州、合肥、扬州、南宁等;库存6-12个月需加快供地：南京、昆明、苏州、南昌、惠州、重庆、襄阳、茂名、贵阳、丹东、宁波、长沙、济南、西安、广州等地。

　　根据中指研究院的数据，1季度全国土地市场成交排名TOP10的城市，按照成交面积来看成都、西安、杭州、南京、郑州、广州、昆明等地名列前茅。可见，土地成交主要集中在都市圈、国家中心城市、强省会城市(下图)。显然，各地遵从国家政策，库存小的加快供地，而开发商也加快拿地。

　　4 供地长效机制

　　另一方面，2016年以来，人口就开始涌向几大都市圈、国家中心城市、强省会城市等。从“稳地价、稳房价、稳预期”的角度看，供地必须走在前面。只有这样，才不会重复过去“库存低、需求大，房价爆棚”的局面。只有这样，“稳字当头”(而不是“大起大落”)才能实现。

　　这就是供地的长效机制。2017年4月，国家发文，要求库存低的要增加供地，还要滚动编制3-5年的供地计划，以平滑供给端的波动。4月下旬，国家又强调了新的供地机制。不久前，政治局会议明确了“长效调控机制”，土地供应机制确实发生了变化，热点城市供地弹性会明显增加。

　　5 楼市的重心聚焦

　　2018年，我国东部10个省市中有7个为人口净流入，南方省份净流入人口达168.5万。从省份看，广东、浙江、安徽人口净流入最多。从省内看，各省人口向省会城市集中非常明显(下图为陕西和福建案例)。趋势越来越明显，只要都市圈、国家中心城市、强省会城市的楼市稳定了，全国楼市就稳定了七成了。

　　显然，人口流动的障碍取消后，要不流向几个大都市圈、国家中心城市，要不流向省会城市，这是大势所趋，也是政策导向。另外，都市圈建设、人口涌入，地方需要大量钱投入，不卖地还真不行!

　　未来，国家的政策重心是，保住几个大的都市圈、中心城市、省会城市的楼市在高位稳定、高位均衡，高举供应大旗，顺应高位需求。开发商看的很清楚，继续鏖战这些热点区域，赢得“排位赛”的最终胜利。即便，这些城市还会限房价，但土地成本低，利润就高一些，未来竞争会更激烈。

      （来源：李宇嘉地产笔记 作者：深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员，经济学(金融方向)博士 李宇嘉）