热点城市土拍市场重回争抢模式 房企拿地热情持续攀升

　　4月份房地产企业的拿地积极性普遍提升。苏州近期土拍市场重回“争抢模式”，地王频出。融创、碧桂园、新城等房企在二线城市拿地热情也持续攀升。不过，业内人士分析，当前住建部对房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示，土地市场量价难以持续齐升。

　　规模房企再抢地

　　4月29日，经过40轮竞拍，苏州工业园区湖东板块一宗宅地最终被中海地产以35.63亿元的总地价收入囊中，溢价率约37.67%，折合楼面价30287元/平方米，创下园区规划建设以来的土拍新记录。

　　数天前的4月24日，苏州土拍一日吸金135.7亿元，吴中区太湖新城板块和尹山湖板块均产生了新地王。与此同时，苏州新房、二手房市场交易也有上扬趋势，克而瑞研究中心的数据显示，3月苏州二手住宅成交5903套，环比上升36%。

　　该中心指出，4月份土地市场迎来了一波成交小高峰，在供应量回升的带动下，300城经营性用地月度成交持续攀升。在二线城市优质土地大规模集中成交的带动下，成交价格也随之上涨，并达到近一年来的最高点，溢价率更是自2019年开年以来一直保持上涨趋势，同比上升9.5个百分点。

　　规模房企拿地更加积极。中原地产研究中心统计数据显示，仅4月，就有融创、碧桂园、新城、中海、华润、绿城、荣盛、金地等8家企业拿地金额超过100亿元。中原地产首席分析师张大伟称，单月拿地金额超50亿元的房企多达18家，刷新了最近一年多来土地市场的月度记录。

　　克而瑞研究中心认为，这一轮土地市场行情从今年3、4月份开始启动，一方面是房企不想踏空此轮拿地“窗口期”，另一方面也是为今年的业绩增长夯实基础。典型的如中海、绿城等企业，4月拿地金额均较前三月平均值提升300%以上，单月拿地金额几乎是前三月的一半以上。

　　房企之所以敢拿地，除了部分城市市场交易有所好转外，企业融资难度下降也是一个重要的因素。中原地产研究中心称，4月以来，房企继续密集融资，融资总量已经接近2600亿元，这有望成为最近一年多的最高值。房企融资完成度较好，使得企业拿地动作频频。

　　张大伟表示，整体看，房企的资金链分化严重，大部分企业依然处于降杠杆阶段，特别是2016年左右购入大量地王的企业，最近拿地非常少。中型房企成为抢地主力，房地产市场拿地看融资，融资难时土地流标多，最近很多城市出现之前流标的土地又成交的现象，这表明，融资难度缓解带动市场活跃度提升。

　　热点二线城市土地拍卖行情回温明显

　　苏州近期热闹的土拍市场，代表了热点二线城市的状况。多个机构的数据显示，4月份热点二线城市土地拍卖行情回温明显。中国某研究院数据显示，杭州土地市场4月涨幅明显，单月成交379亿元，1—4月累计成交总价850亿元，高居榜首;西安土地市场趋于火热，规划建筑面积成交1700万平方米，位居首位。

　　易居研究院近日发布的《2019年4月40城土地市场报告》称，4月份二线城市土地成交建筑面积环比大幅增长70.8%，同比增长35.4%;6个月移动平均成交价环比上涨14.1%，涨幅扩大明显，同比上涨9.4%，结束了连续14个月的同比下跌趋势。

　　上海易居房地产研究院研究员王若辰认为，三四月份，二线城市地价环比上涨较大，厦门、南京、杭州、成都、武汉和重庆等前期热点二线城市地价反弹较为明显。一方面是因为房企资金面较为宽松，另一方面是开发商拿地预期的转变，即规避三四线城市，向一二线城市转移，同时一线城市供地量又比较少，热点二线城市成为首选的拿地对象。

　　不过，王若辰指出，二线城市4月份土地市场量价齐升，主要由于房企资金面好转及拿地预期改变，但当前部分热点城市市场过热、预期不稳，该类城市可能将继续出台调控政策。因此，热点二线城市量价难以持续齐升，预计2019年将保持稳定。

　　积极拿地的风险

　　实际上，随着决策层多次表态调控仍将继续，房企此时积极拿地或存在较大风险。

　　孙宏斌在业绩会上就表示，对今年房地产市场不能太乐观。政策有一点放松的迹象，但限价政策大幅放松可能性不大。2019年要小心一些，政策放松不会像大家想的那样有力度。

　　张宏伟指出，去年上半年土地的测算净利润率均控制在12%左右，当时净利率在8%-9%区间土地都是拍卖不出去的，与之相比，目前大部分地块经过测算后净利润率大幅下降，只有3%-5%甚至低至0，但土地市场仍然火热。

　　既然风险如此之高，房企缘何拿地热情高涨?