限价13970元/㎡！东莞万江胜利4万㎡商住地大起底

      距东莞市行政中心约3公里，万江胜利社区商住地将在2019年5月7日正式拍卖！

         这是东莞2019年第二宗排期拍卖的商住地，也是万江今年推出了第二宗商住地。据房掌柜了解，包括越秀地产在内多家广州房企都已提前踩地了解情况。

      地块土拍条件

      从土拍条件来看，该地块延续了2019年宽松的土拍政策。本宗地块仅要求竞拍人需用自有资金和使用装配式建筑工艺，过去两年常常出现的“全自持商业用房”“免费配建安居房”等要求均未提及。

      地块采用“限价+竞自持商业用房比例”方式进行拍卖，起拍楼面价9556元/㎡，楼面限价13970.47元/㎡，总价限价30亿元，自持商业用房取得不动产权证后持有不低于2年。

     该宗地块由三块地组成，其中地块一和地块三都为商住地，地块二出让的是地下空间。地块一限高150米，地块三限高220米。

     实探：地块周边环境

地块位于万江街道胜利社区坝新路北侧，塘溪路南侧，隔着塘溪路是东江干流，东面临近金地外滩8号，西面是城中村和老小区龙湾雅苑。

     据房掌柜现场观察，地块已经实现蓝色铁皮围蔽，地块内长满了杂草，在地块东侧与金地外滩8号之间有一块数万平的空地，同样处于围蔽状态。两空地块之间有用于长途输电的高压线，该高压线可能会成为部分开发商拿地的顾虑，据可靠消息透露该高压线未来将会搬迁。

     地块正好在龙湾湿地乐跑公园和滨江体育公园之间的中间位置，隔江可见阳光海岸小区，阳光海岸小区后面是东莞汽车总站，地块距汽车总站约900米。

     除汽车总站外，东莞地铁1号线滨江体育馆地铁站未来也将成为该地块建成项目的一大卖点，地块与地铁站的最近距离仅约800米。

      地块距离东莞市政府仅约3公里，周边配套已经非常成熟。周边3公里范围内，教育资源有万江实验小学、万江中学宏远外国语学校等，商业配套有莱蒙商业中心，医疗配套有东莞市人民医院、莞城人民医院、东城人民医院、万江人民医院等。

（来源于好地网）

     未来：片区将建产城人融合水韵新城

     地块位于万江龙湾片区，根据东莞规划局最新规划，该片区作为东莞中心城区重要的滨水功能板块，将打造成“万江龙湾产城人融合水韵新城”。

     其中“水”为依托东莞水道、汾溪河及东江南支流形成的“三江六岸” 滨水区域的城市品质提升。按照规划，该片区将打造生产制造、科技研发、办公创业、展销销售、文化娱乐、生态休闲、品质居住、公共配套等空间。

     未来，龙湾的业态涵盖智能工厂、仓储物流、科技交流中心、创意办公、文创园、商业中心、主题公园、青年公寓等，成为具有水乡风情和东莞特色的高端商务、休闲、旅游的标志地区。

     片区将分两期进行大改造，一期的改造包括标图建库线内以拆除重建为主导的用地，以及标图建库线外涉及综合整治的用地，如龙湾公园、滨江体育公园、官桥滘村、下坝村等。二期的改造包括爱迪花园、鳒鱼洲地块、坝新苑北侧地块以及后期纳入标图建库线后的“工改新”地块等。

     参考：周边二手房放盘价2万/㎡以上 城区新房最高吹风价接近4万/㎡

     东莞中心城区一直以来都是各种资源要素最集中的地方，至2020年常住人口规模将达到135万人，中心城区楼市更是东莞楼市的风向标。

     当前，地块周边比较新净的二手房放盘价格普遍都在2万/㎡以上，其中金地外滩8号放盘价格普遍在2.3-2.5万/㎡，精英世家略低，放盘价在2.1-2.4万/㎡之间。

     目前，东莞中心城区有将近10个项目在售待售洋房，包括：汇龍湾天樾、阳光城金地风华、丰华珑远翠珑湾、万科皇马骊宫、万科金色城品、万科首铸东江之星等。

     根据东莞统计局最新数据显示，2019年2月，南城、莞城、东城、万江的商品房签约价格都已超过2万/㎡，其中南城成交20套，成交均价达到35531元/㎡，城区商品房已经逐渐豪宅化。

     如：万科皇马郦宫同步推洋房和别墅，洋房为建面约143-242㎡四房户型，带装修，均价2.7万-3万/㎡；别墅为建面约340-370㎡双拼联排户型，毛坯房，均价3.5万/㎡，总价1200万/套起。

     早已入市多年的汇龙湾天樾在售3栋准现房，建面约150㎡四房和建面172㎡、188㎡五房，均价2.6万/㎡。

预计今年入市的中海莞府、万科首铸翡翠东望、海德琥珀臺等，也都是些高端项目。

     回顾：中心城区商住地近3年拍卖市场

     东莞城区经过多年的高强度开发，招拍挂推地一年比一年少，而希望进入城区开发的房企却比比皆是，东莞城区土地已经进入“增多粥少”的时代。

     值得注意的是，随着上一轮拿地热潮的过去，市场已经逐渐平复。东莞城区不乏被“抢破头”的热门地块，也曾经出现无人问津的商住地。

     拍地花絮

     2018年10月19日上午10点，备受东莞业内外关注的东莞南城西平9万㎡商住地无人问津，惨遭流拍！事后，业内人士皆认为地块拍卖条件苛刻是土地流拍的主因。该地块70%都是商业；还需要免费配建16万平+1600个车位；要求起码5万平商业永久自持……

     2018年6月21日，经过近3个小时的激烈交锋，万科和首铸打败了8家强敌，以“254786万元+自持面积 20%+自持年限不低于5年”一举夺下南城6.7万㎡商住地，成交楼面价10788元/㎡。

     首铸1号除商业用房需全部自持5年以上外，地块需无偿配建87313㎡配套用房，可销售建筑面积仅为148855㎡，实际可售楼面价为17116.39元/㎡。

     南城6.7万㎡商住地由万科主导开发，后又引入了宏远、中天、中交等多个股东，成为当年比较典型的多品牌房企联合开发的范例。地块已被开发成万科首铸翡翠东望，在售三层小院墅，毛坯售价3.9万/㎡，洋房吹风价3.5万/㎡。

     2017年9月5日下午，东莞首宗“限价熔断”地块开拍！12家房企竞拍98分钟，最终中海成功胜出，夺得东城八一路商住地，未除去免费配建无偿交付东城街道部分的楼面价为9613.14元/㎡，除去东城街道的建筑面积后，成交楼面价16218元/㎡，破城区地价历史记录！该地块已建成中海莞府项目，尚未开售，吹风价3.8万/㎡。

     2016年9月23日，阳光城经过76轮激烈的角逐，以378%溢价率击败其它11家房企，夺下万江3.4万㎡商住地，楼面价达到15339元/㎡。

     同年末，金地宣布获得阳光城万江项目50%的权益，并由金地操盘销售。该项目最终被开发成了阳光城金地风华项目，当前金地风华洋房和别墅同时在售，洋房建面约82㎡、97㎡、120㎡三房四房户型，均价2.2-2.4万/㎡；叠加别墅户型建面约143㎡，毛坯房交付，均价2.6-3万/㎡。

     2016年7月8日，吸引15家开发商出价，经过96轮的角逐，碧桂园联合平安夺下莞城商住地，楼面单价为12661元/平，溢价率达到321%。地块被开发成碧桂园东江月，当前已售罄。