千亿房企数量扩容至25家 高杠杆高负债成发展双刃剑

　　高杠杆高负债的发展模式，在过去几年成为房企进行千亿扩张的利器，而这样的模式是建立在楼市火爆、房价持续上涨的基础上。目前市场下行的信号已经明显，即使在金九银十这样的传统销售旺季，楼市表现也略显冷清，房企销售业绩逐渐放缓，融资渠道不断紧缩，高杠杆难以维系，积累下来的高负债，将随时引爆。

　　据同策研究院监测，2018年10月，40家典型上市房企融资总额为392.65亿元，这也是2018年以来首次跌破400亿元大关，更是创下自2017年1月以来单月融资金额的最低值。融资成本也在不断上升，利率普遍在6%–9%，最高一笔利率超过13%。

　　除了高杠杆高负债的发展模式，部分中型房企通过重仓三四线城市的布局，实现了规模的突破，然而随着去库存红利逐渐消失，冀望在三四线城市实现弯道超车的房企，销售压力剧增。

　　大型企依靠均衡的全国布局，稳定的拿地节奏，尚能抵御市场寒流来袭时的变化。而中型房企如果发展基础不稳固，则将面临轰然倒塌的命运。好在部分企业已经采取行动防控风险。

　　蓝光发展内部人士向记者表示，在投资原则上，公司还是比较审慎，在拿地中确保净利润率，同时将资产负债率控制在70%红线以下。

　　负债高企的阳光城曾在接受时代周报采访时也表示，公司已经开始通过引进战略投资者、权益融资、开放合作项目股权等方式来降低负债率。2018年9月底，阳光城在手现金达314亿元，其中受限资金比例约8%。

　　随着房地产行业进入深度调整期，市场由增量转向存量，地产行业的利润空间已然不能仅仅寄希望于土地和房价之间的价格差，如何发掘更多的利润增长点将成为千亿企业们需要进一步修炼的内功。

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　　港媒12月10日消息，奥陆资本总裁及投资总监蔡金强接受采访时指出，受内地经济影响，预计明年全国楼市销量减10%至12%。

　　蔡金强表示，内房现牺牲利润率保证规模，并存在销售增速放缓、融资成本高企等风险，惟最艰苦时候已过，建议内房企业应多元化发展。

　　其进一步指出，内地经济形势“很差”，楼市亦难独善其身，预计明年全国销量减10%至12%，新楼价格跌5%至6%，累销售额跌16%至17%，与新楼价格“倒挂”的二手楼价甚至可跌20%。

　　观点地产新媒体获悉，对于此前市场认为长实等香港开发商“去地产化”的说法，蔡金强表示，香港传统大型发展商对香港地产的兴趣逐渐减低，“香港地产商会愈做愈少”，部分市场份额被内地发展商取代也是必然，未来预计内房及香港地产商的市场份额占比或达“四六比”。但其也指出，近来内房受“水紧”影响，短期会暂缓去香港的发展。

　　对于房企融资难问题，蔡金强分析，目前正处于强美元周期，发展商须用高息吸引买家，不少房企相继发高息债融资，预计房企至明年首季发债最为艰难。

　　蔡金强认为，房企融资成本高归结于需求大幅减少，目前为内房债务到期高峰期，各大房企的发债规模基本没变，主要购买者却大幅减少，因大型资产管理公司正整顿，银行等金融机构又谨慎投资，导致需求骤减达4成。

　　(房掌柜整理来源自时代周报、观点地产网)