广州租赁市场9月业主转售为租意愿较强 市场盘多客少

前言:广州市房地产中介协会针对国有土地住宅电梯楼及楼梯楼,在全市11个区域划分59个板块,选择369个典型楼盘(社区)作为住宅租金动态监测点(以下简称监测点),定点监测其住宅租金的动态变化。

2018年9月,受租赁市场淡季影响,市场新增需求不足,租赁成交环比回落较为明显,而租金趋势则整体平缓。全市监测点住宅租金为53.40元/平方米/月,环比基本持平,同比上涨1.81%;中心城区监测点与外围区域监测点租金分别为55.69元/平方米/月及34.47元/平方米/月。

(一)全市、中心城区和外围区域监测点住宅租金水平及走势

9月全市监测点住宅租金水平为53.40元/平方米/月,环比基本持平,同比上涨1.81%。其中,中心城区监测点租金为55.69元/平方米/月,环比同样保持稳健;而外围区域监测点为34.47元/平方米/月,环比小幅下降1.85%。

在连续上涨5个月后,本月全市监测点电梯楼租金水平稍有回落,环比轻微下跌0.4%至61.78元/平方米/月;监测点楼梯楼住宅租金水平则继续呈现平稳上升趋势,环比轻微上涨0.38%至45.01元/平方米/月。

(二)全市监测点住宅租金

1、业主转售为租意愿较强,市场盘多客少。受传统旺季“金九银十”影响,本月二手买家分流至一手住宅市场明显增加,导致部分急需套现资金的改善型业主主动下调挂牌价格,部分业主延缓置换计划选择转售为租,这种现象在近郊、外围区域更加明显。因市场正处于租赁淡季,新增需求不足,盘多客少的局面导致部分业主即使下调租金也难寻租客,例如番禺洛溪板块金山谷花园一40平左右的小两房物业,在旺季月租金约2500元左右,而目前月租金下调至2200元上门寻租的租客仍然寥寥,经理人表示市场租盘去化速度有进一步下降趋势。

2、成交下滑明显,部分板块量价坚挺。受淡季影响,9月市场交投遇冷明显,全市监测点租赁成交环比下滑15.12%,市场新增需求不足,租赁人群主要以商户及家庭型租客等为主,且主要集中在白云大道、钟村等板块,受需求旺盛影响,这些板块租金也较为坚挺;而受毕业旺季推动影响明显的西关、华南、车陂-东圃及客村-赤岗等板块在本月成交则有2-3成的明显下滑。

(三)中心城区监测点住宅租金区间

在租金区间占比方面,1500元以下租金区间占比是唯一上涨的,环比回升2.5个百分点至34.2%,而2500-3500元区间占比则回落较为明显,环比下跌1.9%。统计数据显示,租金在1500元以下成交的房源大多集中在番禺、白云等近郊的刚需型楼盘以及中心城区的散盘区域。

(一)中心城区监测点租赁成交量占比

中心城区监测点租赁成交占比方面,受工业大道板块、客村-赤岗、南洲以及新港西等板块成交下滑影响,海珠区租赁成交占比回落7.4个百分点至20.87%。而白云区与天河区则上升较为明显,成交占比环比分别扩大7.1%与5.1%。另外黄埔、荔湾及越秀三区则保持相对平稳趋势。

(二)中心城区监测点住宅租赁成交面积区间

本月60㎡以下户型成交占比连续三月呈现小幅下滑趋势,环比减少1个百分点至49.1%,而60-90㎡、90-120㎡及144㎡及以上的户型占比则环比基本持平,成交面积区间占比环比基本保持平稳。

(一)热门板块楼盘租金回报率

广州市公租房申请门槛再下调,

近万户家庭将符合新标准

广州市人民政府办公厅于2018年9月25日发布《关于进一步加强户籍家庭住房保障工作的通知》(以下简称《通知》),进一步加强本市户籍中低收入家庭住房保障工作。

《通知》与之前的住房保障政策相比较,就以下内容进行调整:

1、收入线标准与资产限额

全面上调公租房收入线标准,使近万户家庭将符合公租房租赁标准。以三口之家的收入线标准为例,《通知》调整后的标准为家庭可支配收入为8,915元/月,较调整前的7,358元/月上调21.61%。

另一方面,资产限额将按照收入线标准调整幅度同步变化。以三口之家的资产限额为例,调整前的资产净值限额为46万元,调整后的资产净值限额为56万元,较调整前上升21.74%。

在新标准制定后,未来三年,或将有近万户家庭符合新标准。由于准入门槛的下调,或将使近千户家庭受惠。

2、住房租赁补贴

租赁补贴标准提升。对于本市户籍的中低收入家庭,除提供保障性住房外,还将为自行租房的家庭提高住房租赁补贴,更好地保障未获得保障性住房的中低收入家庭。

由于国民收入提高,市住房保障办决定将租赁补贴标准由原来的25元/平方米调整为30元/每平方米,上调幅度达20%。同时还规定根据各行政区租赁市场的实际情况,调整住房租赁补贴系数。越秀、海珠、荔湾和天河四个行政区由于租金水平较高,《通知》规定以上四个行政区的租赁补贴系数由原先的1.1调整为1.2。

3、公租房租金缴交比例

《通知》显示将整体下调公租房租户的租金缴交比例,减轻租户的租金负担。租金缴交比例将由现行项目租金的20%～70%下调为10%～60%,同时也指出,实行新租金缴交比例标准后,收入越低的租户,公租房缴交比例下调幅度将会越大。

4、首次设定公租房租金封顶机制

《通知》创新性的提出公租房租金封顶机制。市住房保障办结合国际通行标准,创新性的在国内首次提出对公租房租金超出家庭月度可支配收入15%的部分,统一实行15%的交租封顶机制,即超出可支配收入15%的部分免交租金,进一步加大本市中低收入户籍家庭的住房保障力度。