老牌长租公寓“摊事儿”！明星投资人加持却也遭殃

　　狂飙的“长租公寓+金融”

　　事实上，上述寓见公寓的投资人也频繁出现在最热衷长租公寓市场的创投机构榜单中。

　　券商中国记者统计，今年以来，市场排名TOP10的分散式公寓从2012年至今融资25起，累计融资75亿元，这之中，仅仅在2018年至今的融资额已经达到了64亿;TOP10的集中式公寓累计融资约60亿元，也有近14亿元发生在2018年，险峰长青、愉悦资本、华平资本、IDG资本和顺为资本均频繁上榜，今年以来长租公寓运营商的融资次数增加、单笔融资金额增加明显。

　　在华瑞银行与寓见公寓的合作模式中，诸葛找房数据研究中心分析师国仕英解释，“长租公寓公司拿未来的租金收益做为资产抵押，进而获取装修资金。”这也是业内常见的一种融资模式，长租公寓前期建设及改造投入大、回报周期长，盈利途径单一，因此对住房租赁企业的融资能力要求很高，在业内人士看来，除了向银行等直接贷款，另外一种被广泛关注的发行REITs产品。

　　“REITs物业资产由物业方投资并持有，同时引入专业化机构化运营商担任运营方，进行集中化、规模化运营。”深圳中君泰资产管理有限公司董事、总经理龚克告诉券商中国记者，长租公寓运营方绑定物业方，利用金融创新工具发行REITs产品是在商业逻辑上更理想的模式。今年4月25日，寓见公寓参与的华泰佳越-中南寓见资产支持专项计划获深交所评审通过，成为中国首单专业化机构托管长租公寓类REITs产品，采取的正是这种模式。

　　中国资产证券化分析网显示，该产品发行总规模为人民币3.60亿元，其中优先A类资产支持证券发行规模为人民币1.80亿元，信用评级AAA;优先B类资产支持证券发行规模为人民币1.79亿元，信用评级AA+;次级资产支持证券发行规模为人民币100万元。产品期限18年。

　　在此例产品中，中南是原始权益人，安间(寓见公寓的战略升级品牌)担任资产服务机构及物业运营商的角色;相较于此前单一的运营商角色，安间将更多从资管角度考察项目。程远介绍，“首先，安间将从买楼阶段，甚至土地阶段即参与整个金融产品的设计;其次，对于物业的改造将更加复杂，除了内部装修外，还可能涉及建筑物结构设计、机电和暖通改造等。”

　　模式很好，但从当前的线索，外界的推断是，寓见公寓在运营过程中出现了难题。

　　“这一模式最大的挑战在于公寓运营方的运营能力。”龚克分析，挑战主要在两方面：

　　一是考验工程能力，长租公寓的装修区别于住家户装修、需要商业化运营，在消防合规、成本管控、工期控制、项目管理上，都有严格要求，因此，开发商出身的工程能力强的团队做得比较好;

　　二是考验运营能力，最重要的是招租，能否及时把房子租出去，控制好空置率，将出租率在最短时间达到90%以上的出租率且保持，以确保企业健康的现金流，很难做到，不止一两家长租公寓出现这个问题。

　　程远透露，寓见公寓一般资产项目从签约合作到最终发行、至少需要15~16个月，部分签约合作项目尚处于土地阶段，一般建造期3年，意味着时间周期将更长。

　　盲目扩张可以休矣

　　资本狂飙中的长租公寓市场逐渐暴露出问题。

　　今年9月初，上海市消费者保护协会公布的一组数据显示，伴随着长租公寓的兴起，相关投诉呈现逐年递增趋势;2018年至今共计受理相关投诉近1400件，同比增长近3倍。投诉主要集中在以下几大问题：