40城第三季度楼市成交环比减少1% 房企纷纷以价换量

　　近日，易居房地产研究院发布的《三季度全国40城住宅成交报告》显示，9月份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比减少1%，同比增长10%。其中一线城市成交面积环比增长17%，同比增长50%;二线城市成交面积环比减少2%，同比减少2%;18个三四线城市成交面积环比增长4%，同比增长34%。

　　数据显示，今年第三季度，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比减少7.5%，同比增长13.2%。其中一线城市成交面积环比增长23.4%，同比增长40.1%;二线城市成交面积环比减少10.6%，同比增长2.2%。

　　易居研究院研究员沈昕告诉《证券日报》记者，2018年第三季度，40城新建住宅成交面积环比有所下滑，同比小幅增长，降温态势显现。7月底的中央政治局会议传递出对房地产市场持续严厉的调控信号，结合下半年住建部频繁约谈房价涨幅过快的城市负责人，叠加近期棚改政策的转向，预计四季度40城成交将继续萎缩，尤其是未调控或弱调控的三四线城市，将面临较大的下跌风险。

　　具体来看，虽然2018年前三季度40城累计成交面积同比增长7%，但仍不改整体下行趋势。其中一线城市累计同比下降11%，二线城市累计同比微涨2%;三四线城市累计同比增长25%。

　　沈昕表示，分城市类别来看，一线城市成交由于已经处于低位，下跌空间有限，有望企稳;东部二线和中部二线城市成交量将逐渐萎缩;其他二线及三四线城市则面临较大的下跌风险。

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　　9月以来的一系列市场表现，都有可能预示着“拐点”的出现。多家机构指出，今年的楼市“金九”明显褪色，“银十”开局亦不佳，市场正出现阶段性低点。到11月和12月，房企有可能出于年度业绩的需要进行“以价换量”。

　　近日，广州市住房城乡建设委、市委宣传部、市发展改革委、市公安局、市司法局、市工商局、市税务局、市金融局等8个部门联合开展治理房地产市场乱象专项检查行动，对广州市内部分房地产项目和中介机构进行了执法检查，对违规销售项目及中介机构下发《整改通知书》。

　　这是自6月底监管层布局以来，各地治理房地产市场乱象行动的延续。

　　今年9月，虽然类似“930新政”的集中式调控政策并未出现，但各地发布的调控措施仍然密集。据中原地产统计，9月单月，全国各类型房地产调控政策发布次数高达70次。截至10月初，年内累计房地产次数更是接近400次，比去年同期增加8成。

　　从政策类型上看，以治理市场乱象为主的做法占据多数，这也体现出现阶段楼市调控“打补丁”、“管秩序”的特征。

　　分析人士普遍认为，由于前阶段政策执行并不严厉，这些查漏补缺的措施对市场的稳定能起到积极作用。但同时，也有市场人士认为，政策力度不宜进一步收紧，以防市场过度降温。

　　继续“打补丁”、“管秩序”

　　中原地产表示，最近两个月来的楼市调控政策，有两个主要的特点。其一为，政策“打补丁”、市场“管秩序”。

　　公开信息显示，9月以来，上海、北京、广州、深圳、天津、南京、苏州、合肥、厦门等地多部门联合开展专项行动，打击房地产领域侵害群众利益违法违规行为，治理房地产市场乱象。

　　与之有关的约谈也在推进，比如，8月17日，住建部约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责同志，要求地方政府把稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处。同日，长沙约谈7家存在违规经营行为的房产中介。

　　此前的8月16日，湖北省住建厅会同省国土厅、人行武汉分行约谈了武汉、黄石、十堰、襄阳、宜昌、荆门、鄂州、黄冈、随州、仙桃等10个城市，要求各城市政府切实担负起稳地价、稳房价、稳预期的主体责任。

　　另一个特点在于，对租赁市场的重视程度提高。以北京为代表，多个城市在8月份针对房租上涨发布政策，约谈部分长租公寓机构。

　　这些政策大都源于监管层在今年6月的一次部署。6月底，七部委宣布于2018年7月初至12月底，在北京、上海、广州、深圳等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，重点打击投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。

　　随后，对市场乱象的整治范围迅速扩大，全国大部分市场异动的城市都加入其中。

　　中原地产首席分析师张大伟10月12日向21世纪经济报道表示，虽然楼市调控政策不断出台，但房价继续上行，使调控政策的边际效应持续递减。而地方政府事实上执行的政策，对房地产依然是“喊打超过真打”。因此，此轮的调控，对房地产市场的稳定将有积极推动作用。

　　根据国家统计局数据，今年7月和8月，全国70城市的房价呈全面上涨态势。其中，自3月以来，新房和二手房价格环比涨幅均连续6个月扩大。

　　房价出现调整端倪

　　或许是政策的约束起到效果，从9月开始，市场调整逐渐展开。

　　9月下旬，泰禾合肥院子某个户型降价4000元/平方米促销，随即引来老业主集体维权。一些老业主在售楼处拉起横幅，抗议泰禾的调价行为，并提出退款等要求。当月早些时候，长沙、杭州也先后出现因降价而引发的业主“维权”行为。

　　今年国庆节期间，碧桂园位于江西上饶的项目也被曝出降价，前期业主对售楼处进行了打砸。

　　相比因直接降价而导致“维权”，在市场下行期，开发商推出变相的价格策略更为常见。如8月末，恒大全国在售住宅楼盘打出了全部89折优惠的广告，首付款也可以分期支付，最低首付仅需5%。中粮也于9月末启动全国范围内的“购房节”，对近万套房源推出优惠折扣，涉及16个城市66个项目。

　　面对恶劣的市场环境，9月22日，万科集团董事长郁亮在万科南方区域月度例会上也指出，房地产行业真正的转折点已来，楼市的需求急剧消失，开发商面临去化压力。9月末，万科更是在秋季例会上喊出“活下去”的口号，似乎预示着市场寒冬将至。

　　中金公司在10月8日的一份报告中指出，在楼市调控的持续高压下，购房人的观望情绪正在加深，并导致市场的去化率大幅下滑。

　　该机构认为，未来房价仍有可能延续疲弱走势，但全国层面并不具备房价普降基础。 但该报告同样提示，存在“地产调控政策超预期加码”的风险。

　　当日晚间，这种风险在一定程度上被兑现。当天的国务院常务会议提出，“商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策”。对于库存规模相对较大、前期房价上涨较快的三四线楼市来说，显然是利空消息。

　　多数分析人士认为，从现有的基调来看，调控政策基本没有放松的可能，还有加码的风险。上海易居研究院副院长杨红旭甚至认为，房地产调控的政策面需要稳下来，不宜进一步加码收紧，“以防过犹不及，导致市场过度降温”。

　　无论政策动向如何，9月以来的一系列市场表现，都有可能预示着“拐点”的出现。多家机构指出，今年的楼市“金九”明显褪色，“银十”开局亦不佳，市场正出现阶段性低点。到11月和12月，房企有可能出于年度业绩的需要进行“以价换量”。

　　(房掌柜整理来源自证券日报、21cn)