楼市限贷限价限签杀伤力已显效 房企流动性风险隐现

　　对于万科、华润、龙湖等坚决转型城市运营的大中型房企而言，虽然资金链的风险较小，但他们正面临转型的关键期，在开发业务与运营业务上保持着艰难的平衡。

　　一方面，既要保证传统开发业务在一定程度上增长，一方面又要增加投入，加快培育新业务使之可以盈利，或者说，在旧业务减缓和新业务扩张上与时间赛跑，是万科们当下面临的主要问题。

　　以万科为例，万科在开发业务上大幅放缓了步伐。上半年销售3047亿，同比增幅仅为9.9%，上半年拿地权益金额约578.2亿，仅占当期销售约20%。同时，万科将租赁业务确定为集团核心业务，大幅新增房源6万间，增幅为60%。

　　除租赁外，万科其他的多元化投资也增加了支出，如收购普洛斯的投资在上半年的财报反映出来，投资支出大增。

　　由于新业务尚处于培育阶段，无论长租公寓还是产业小镇、教育医疗，盈利情况都还是未知数。

　　比如，中国市场租金回报率普遍较低，“不赚钱”是普遍情况。据万科投资者会议透露，泊寓截至去年底收入仅有数亿，目前看盈利模式仍然待解。

　　黄立冲认为，龙头房企一般会响应中央号召，转型租赁等业务，这实则令经营情况进一步恶化，因为租赁业务前期需投入大量资金，回报周期长。

　　反映到财报，就是万科上半年1060亿营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例仍高达95%，同时净负债率上升，经营性现金流转负，财务费用、管理费用增长，均与新业务规模扩大有关。

　　同时，因为上述管理费用、财务费用增加，以及新业务使用了并购贷款导致资本化率下降，万科上半年的利润增长大幅落后于营收增长。

　　万科在投资者会议上表示，长期看，管理费用等投入的增加，会和公司业务规模、盈利增长匹配。

　　相关新闻：

　　在重回行业前三的强烈诉求下，保利地产拿地投资力度较去年同期大幅加大。

　　2018年上半年，保利地产新拓展国内项目69个，新增容积率面积1510万平方米，总成本1072亿元。其中一二线城市拓展金额及面积占比分别为68%和50%，三四线城市主要聚焦于珠三角、长三角等核心城市群周边。

　　近四年来，保利地产一直维持着每年拿地金额和建面翻番的态势。2015年、2016年和2017年，保利在土地方面的支出分别为656亿元、1214亿元和2765亿元，拓展项目分别为50个、112个和204个，拓展容积率面积1308万平方米、2404万平方米和4520万平方米。及至2018年上半年，已耗资1072亿元，拿地总成本占到上半年销售额的一半，几乎是2017年上半年625亿元的两倍。

　　业内人士分析称，2017年是保利地产历史上最大手笔的纳储动作，拿地总成本占到了其全年销售额近九成比重。或是因为从2016年开始，恒大、碧桂园、融创等房企销售额猛增时，保利地产在行业排名下滑后做出的战略调整。

　　在大手笔纳储刺激下，保利地产的杠杆水平持续攀升，同时还承受着现金流大幅净流出的资金压力。

　　2018年上半年，保利地产负债率上升2.04%至79.32%，净负债率上升6.81%至93.26%。其中有息负债约为2545.73亿元，银行借款占比超过71%，公司债券及中期票据等直接债务融资工具占比约14%。

　　在规模化扩张的背后，保利地产承受着现金流大幅净流出的压力。2017年保利地产经营活动产生的现金流净额为-292.95亿元，与去年同期340.53亿元相比，骤减186.03%。2018年上半年，公司经营活动现金流再度净流出，数据为-98.33亿元。

　　一位分析人士指出，保利地产经营现金流净额的长期负向流动是公司发展的隐患。为了一赌“前三”，保利地产动用了各种融资手段，在房地产企业融资环境收紧的背景下，如何“解渴”成为保利地产的重要考验。向前三甲看齐 跟投、高周转、下沉。

　　(房掌柜整理来源自21cn、中国房地产报)