超30家地产股跌破净值 少数房企回购股份保“尊严”

　　截至8月23，A股破净股数从32只快速攀升至270只。而这只用了一年时间，其中地产板块正是破净的高发区之一。

　　“说实话，市值是上市公司门面，也是尊严的象征。”某上市国企的证券事务代表在与《每日经济新闻》记者沟通时直言，“破净并不是好事。”

　　在这270只破净企业中，有33家是与房地产开发相关的企业，其中不乏世茂、首开、北京城建、金融街等牌房企。相比一年前仅3只房产股破净，这是否预示着房地产的未来并不被看好?

　　地产板块受利空影响

　　国泰君安分析师对记者分析称，地产行业目前有很多利空因素。他表示，“虽然破净只是股价下跌的一个结果，但比如金融去杠杆、货币收缩、资管新规等等资金端都在对地产行业未来有影响，房地产恰恰又是资本密集型行业，对融资渠道和资金成本会很大影响。”

　　尤其是今年7月31日中央政治局会议召开后，对房地产市场的调控力度并没有丝毫减弱。

　　在佳兆业经济研究院院长刘策看来，目前房地产已经到了新旧交替的时间点，重资产、高负债的扩张模式越来越受到市场的担忧。下半年是债券还款高峰期，也在很大程度上影响了投资者信心。

　　事实上，如今房企从银行获得开发贷的难度正在加大。记者从某国有银行了解到，最近他们已针对房企开发贷政策进行了收紧。不仅提高申请企业的门槛，贷款审核严格程度也从中心城区向周边区域逐级递增，三圈层甚至更远的项目会直接拒贷，新增贷款利率也从以往较低的6.06%左右提升至10%以上。

　　从最新统计的“破净”房企名单里可以看出，中小规模且区域性更强的房企占了绝大多数。克而瑞分析师朱一鸣对此表示，中小房企的项目更少，所以资本市场对他们未来的预估会打更多的折。

　　刘策同样认为，龙头企业的安全系数越来越高，市场估值也会高一些，大企业相对中小企业而言抗风险能力、受政策影响波动能力更强一些。

　　“房企净资产主要是以土地为主，某种程度上，破净一方面意味着房企的股价被低估;另一方面也意味着资本市场预计未来房价会下跌，房企的业绩增速会减慢，导致在销售周期拉长后各方面成本上升，那么未来动态的净资产价值预期就会下降。”朱一鸣说道。

　　由于地产行业的特殊性，是否“破净”主要取决于房企项目的价值。国泰君安分析师认为，有的市净率已经很低的企业，股价还一直在跌，主要就是市场预期企业未来没有增长空间。

　　上市房企破净早已不是个例，美好置业证券事务代表也对记者表示：“现在跌破净值的股票太多了，也不止我们一家，市场太不好。”

　　守卫市值的少数派

　　尽管监管部门强调鼓励上市企业做好市值管理，并且在今年7月中旬召开的中央企业、地方国资委负责人视频会议上，国务院国资委有关负责人强调，企业集团要切实担负起市值管理主体责任。

　　但记者梳理发现，尽管已经处于“破净”这个有失“尊严”的境遇中，但切实采取行动“保卫市值底线”的企业其实并不多。

　　美好置业就是采取措施维护市值的企业之一。据其7月底披露的股东大会决议公告，公司拟以不超过3元/股(含)，不超过2.4亿元进行回购。其证代表示：“现在(股价)已经离我们的净资产比较远了，(回购)也是为了增加投资者信心。”

　　此外，苏州高新于今年5月发布公告称，公司于5月30日实施股份回购，首次回购股份数量为80万股。截至8月2日，苏州高新已回购1561万股，花费资金约1亿元。

　　不过，记者发现，5月30日苏州高新以6.13元/股收盘，8月22日收盘价则为5.82/股。显然，多次回购并没有成功地帮助苏州高新从破净处境中挣扎出来。

　　据记者不完全统计，福星股份、冠城大通、三湘印象、天地源、滨江集团等企业今年出现增持举动，但从这些企业的股价变化看，收效甚微。

　　与这些已经采取行动守卫市值的上市公司相比，这33家破净房企中更多的是“没有行动”。

　　有业内人士认为，用回购股票和大股东增持的方式维护市值不是不可以，但在目前的“弱”市场里可能效果并不明显，而且房企的资金大部分来自贷款，如果用非标、信托等渠道融来的资金做回购还会增加资金成本，并且确定回购价格需要谨慎。

　　在实际情况中，企业回购股票更多还是用自有资金。前述国泰君安分析师对记者说：“可以用贷款资金在二级市场回购，但名义上，没见过这么操作的，而且流动贷款混同到公司基本户，哪些是自有资金哪些是贷款，无法区分。”

　　此外，常见的管理市场的手法还有并购、高管员工增持，实际控制人配合兜底。

　　某上市国企证券事务代表近日在向《每日经济新闻》记者分析大面积房企破净的原因时说：“这与国内外货币金融环境的不确定性增加、投资者风险偏好下降，以及A股市场缺乏赚钱效应，导致资金寻找投资回报更高的方向等因素有或多或少关系，破净是综合因素相互作用的结果。”

　　朱一鸣认为，大房企里鲜有破净的，因为经营状况更好，集中度更高，投资者预期会稍微好一点，尤其是行业里的龙头企业。

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　　A股上市公司中期业绩发布进入密集期，房地产行业整体利润水平引人注目。

　　截至2018年8月23日16时，A股房地产行业共50家企业发布正式中期业绩报表，此外，还有4家房企发布中期业绩快报。万科A、保利地产、招商蛇口在营业总收入和归属母公司股东净利润包揽前三。

　　虽然上半年国家政策对房地产市场进行了较为严厉的调控，但房企业绩却并未受到大的影响。随着上市地产公司半年报的出炉，不少机构开始看多房地产股，不少券商认为，地产公司业绩表现强劲、估值低、负债表稳健，尤其是龙头房企，推荐买入评级或被提高。

　　此外，在香港上市的碧桂园、龙湖地产、华润置地也都有着不菲的业绩。碧桂园上半年净利润为163.2万亿元，华润置地核心净利润较上年增长1.5倍，恒大也发布了盈利预告，据估算，其上半年净利润超520亿元。

　　超80%房企利润增长

　　已经发布中报和快报的54家房企营业收入合计超过5000亿元，同比增长超过26%，归属母公司净利润将近500亿元，较上年增长约36%。其中，万科上半年的营收达到1060亿元，同比增长51.8%，并以91.2万亿元的净利润独占鳌头，招商蛇口、保利地产等另外5家房企净利润超过10亿元。54家房企中，仅有3家出现亏损，10家利润增长率为负，超过80%的房产公司利润较上年有较大增长。

　　有业内人士表示，在限价政策严厉的一线城市，很多房地产项目不仅难以取得利润，出货都成为难题，有如此亮眼的成绩，表明龙头房企较强的盈利能力和抗风险能力。

　　在龙头企业之外，也有经营困难的中小房企。规模偏小、能力不足的房企逐渐退场，发展较慢的房企则忧虑生存问题。*ST天业2018年上半年实现营业收入7.70亿元，同比下降14.89%，房地产开发行业平均营业收入增长率为24.81%，归属于上市公司股东的净利润-6.39亿元，同比下降1060.97%。天津松江上半年净利润下滑148%并亏损。其中报显示，报告期内，无新项目，无新增竣工面积，公司结算面积2.61万平方米，结算收入11859.10万元，同比分别减少55.78%和77.58%。

　　业内人士称，融资能力是房企分化一个非常重要的因素。相对于中小型房企，大型企业在获得资金的能力上有一定优势，能融到资金就能拓展更多项目，有更多项目储备，更高的毛利率，才能获得更多利润。

　　龙头房企净负债率普遍上升

　　在净利润增加的背后，龙头房企净负债率也呈现上扬趋势。

　　A股上市房企中，万科2018年上半年净负债率为32.7%，较2017年年底8.8%的净负债率有大幅上升，但仍处于行业低位。保利地产净负债率93.26%，较2017年末扩大7个百分点。此外，香港上市的房企龙头中，碧桂园、华润置地、龙湖等均出现净负债率上升。其中，碧桂园上半年净负债率59%，相较2017年56.9%微升;龙湖2018年上半年净负债率为54.6%，2017年年末为47.7%;华润的净有息负债率为47.2%，较2017年年底的35.9%也有所增长。

　　业内人士称，造成房企净负债率上升的原因有多种，包括土地成交价款增长较快，销售回款增速放缓使得企业的土地投资更多依靠在手资金和加大杠杆，房产公司多元化转型也减缓了资金的流转速度，造成较大的压力。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，净负债率上升，经营性现金流下降，说明企业的支出变多，回款变慢，融资变难，负债压力增加了。

　　香港地产基金研究人士黄立冲表示，限售、限价、限购等政策，导致整个房地产行业的流动性大幅下滑;同时，融资端持续收紧，比如顺应上半年降杠杆的趋势，银行对房地产的贷款持续收紧，停止了许多房企发债，行业经营性现金流急速恶化是普遍趋势。

　　租赁业务或为新增长点

　　在房地产市场受到较为严厉的调控时，一些企业开始寻找租赁市场的机会。在刚披露的半年报中，万科首次将租赁住宅业务确立为核心业务。

　　半年报显示，万科2014年以来布局长租公寓市场，目前已覆盖30个主要城市，获取房源超过16万间，平均出租率达到92%。万科总裁、首席执行官祝九胜表示，租赁行业的容量依然很大，城镇化的进展依然没有完成，租赁市场才刚开始。虽然近期有不少资本介入长租公寓，但目前占比还比较低。

　　融创地产董事长孙宏斌早在2017年公司业绩会上就曾提及融创成立了专门的团队来研究长租公寓的进入机会。今年8月初，融创东南在杭州正式推出旗下长租公寓品牌 “住住”，并称今年有望开启第一家门店。

　　据了解，碧桂园、万科、恒大、融创、保利这五家国内Top 5房企均在长租公寓领域有了实质性动作。乾立基金在《房地产投资白皮书2018年第一期》中分析称，开发商为背景的长租公寓参与者的一大天然优势就在于“房源”。开发商或与开发商合作的公寓运营公司对这些资产进行升级改造成为长租公寓，大大降低了从外部获取房源的难度与成本，也利于盘活开发商手中的存量资产，未来或将成为房企新的业绩增长点。

　　(房掌柜整理来源自每日经济新闻、金融时报)