毕业季：东莞楼市三年备考 谁最终能“鱼跃龙门”？

经过两日的高压紧张考试，又一年高考落幕了，难以忘怀的是高中3年苦读的酸甜苦辣。对于东莞楼市而言，数年一轮回也正在进入楼市考验季，过去3年的五颜六色更是令人回味无穷。

2015如同幼稚的高一

那一年，几乎没有人能预料到现在的楼市环境，所有人都似乎在经历幼稚的高一，懵懵懂懂！

当年，虽然330新政已经为东莞楼市松绑，但是效果远没有一线城市明显，部分区域仍旧延续着前几年的楼市低迷，这段时间就是高一熟悉环境静若处子的阶段。

例如：2015年5月底6月初，东莞各大媒体相继报道东坑楼市价格大战。皇家翡翠湾、盈滨半岛、利丰时代、金地锦绣东方、碧桂园豪庭、金禧家园、龙泉幸福里、嘉盈名苑、金达时代豪庭、平深大厦同时同台竞争。

东坑别墅卖出“洋房价”，盈滨半岛别墅产品低至“7”字头，皇家翡翠湾别墅成交均价也仅为8000多元/㎡。利丰时代当时还推出了15套单价5000元/㎡左右的洋房，而金禧家园则在楼宇外立面打出了“4180元/㎡起售”的宣传海报，碧桂园豪庭带装修仅售5000起更是令人惊叹。

以现在的眼光来看，那是抵到烂（超级便宜）。然而，当时却少有人问津，去化速度甚至不比当前楼市。

那只是起点，随着央行利率5连降等一系列政策的成功实施，深圳房价实现跃迁式的翻倍跨越，大量深圳客开始涌入东莞，东莞楼市也慢慢受到刺激，部分长期不被看好的区域得以“华丽转身”，甚至东莞涨价潮、土地热等市场现象背后，都有深圳客的影子。

到2015年底，东莞楼市彻底进入牛市。2015年12月19日，东莞凤岗恒大绿洲开盘，在三个小时内项目全部卖完，创下“受捧盘“记录。另外，黄江镇的班芙春天推货691套，用时5小时卖完，均价1.2万元/平方米。黄江金地湖山大境推货152套，用时1小时卖完，均价1.7万元/平方米。

火热的楼市下，是漂亮的数据，2015年东莞住宅成交超千万平，成交金额超千亿，均创出历史新高。最直观的还是房价，房价上演“两级”跳，从“8”字头跳至万字头，全年整体均价达到9783元/㎡。塘厦、凤岗、松山湖、长安的房价大幅增长达到1.2-1.3万/㎡，城区也达到1-1.3万/㎡，而大岭山、大朗、清溪等区域还是八千多的房价。

本以为房价已经涨幅惊人，不料那仅仅是开始，更热闹的还在后头。

2016如同脱缰放飞的高二

按照正常同学的发展轨迹，高二的生活往往会延续高一的风格，在平稳中实现过度。然而，生活中总有很多例外，不少同学的高二生活如同脱缰的野马，屡屡令人意外。

2016年的东莞楼市的确沿着2015年的发展趋势进行着，不过并不是平稳平淡的高二，而是如同脱缰野马一般的高二。

在库存紧缩、深圳客刺激和宽松的政策、经济环境下，东莞房价屡破天花板。上涨最疯狂的时候，甚至一度出现楼盘开盘当天封盘调价，房价涨幅从数百到数千不等，如大朗远大城市广场在2016年3月开盘当天，吸引了超过千名中介和购房者进场，中介先认购再抬价转售、卖房收取“茶水费”乱象横生，当日房价即实现1.2万到1.7万的跃迁，事后一度引起部分购房者退房维权，成为当年的一个典型案例。

有机构统计，东莞房价全年上涨超过40%，在全国名列前茅。大岭山、望牛墩、黄江等镇街房价均实现翻倍上涨，东莞至少8成以上镇街房价稳稳跨入万元时代，凤岗、塘厦、黄江、松山湖、南城等区域稳入“2万”行列。

因为房价的上涨，东莞楼市大班级里也出现了两个尤为强壮的“同学”。2016年东莞前十房企业绩均实现大幅增长，万科、碧桂园双双突破百亿大关，万科网签金额157.8亿元，碧桂园网签金额137亿元，冠亚军几乎都是季军的两倍。

比房价还要夸张的是地价，在碧桂园、万科、恒大等品牌房企牵头下，融创、时代、阳光城等新进品牌房企的追捧下，2016年东莞出现了12宗单价地王，黄江地王地价达到25264元/㎡创出历史新高，而全年商住地楼面地价均价高达9584元/㎡，同比2015年暴涨190%，远远高于房价增速，这让广大购房者直呼楼市疯了！

面对东莞楼市的疯狂，东莞官方来了一次狠的，在年末进行大型的“期末考试”——限购限贷，2016年10月6日起，东莞居民家庭最多只能购买2套一手房，非东莞籍购房还需纳税、社保证明；144㎡以上户型，若非首次购房，首付款普遍提高到6成；新房售价重启备案制度，备案价为最高售价，下调幅度不能超过备案价的15%……

对于同学们来说，期末考试是高二的终点，也是高三的起点。

2017如同日渐稳重的高三

回忆起高三生活，你印象最深刻的会是什么？多数人对于大大小小数十场模拟考试都难以忘怀吧！

东莞楼市的2017就像考核不断的高三，国家调控政策相继出台，可谓“没有最严只有更严”。在政策全面收紧的大环境下，东莞的楼市调控也拉开了序幕，据统计2017年东莞先后出台影响楼市的相关政策、补充细则不下10次。

在众多调控政策里，对东莞楼市影响最大的还是410政策，这是高三的“广州一模”？410政策在2016年10月原有的限购政策的基础上，东莞再出台了“限售令”，规定新购住宅需“证满两年”才可以出售，短期炒房者退却，刚需置业者心态也越来越理性。

在410政策前后，东莞还相继出台了限价政策和众多补充细则，“限购+限贷+限外+限价+限售”集齐，外加多措并举，东莞迎来史上最严调控。东莞楼市也在经历重重考验。

考验下，楼市疯狂逐渐回归平静。从数据往往可以得到最真实的“考试”成绩，2017年东莞新建商品住宅签约均价为16520元/㎡，同比上涨20%，相比2016年涨幅已经大幅缩小。

据合富数据显示，2017年东莞新建商品住宅供应为691万㎡，同比减少19%；成交累计566万㎡，同比减少37%，与2014年同期相比基本持平。调控之下，市场观望氛围加剧，购房需求受到压抑，东莞楼市甚至一定程度出现了“供过于求”局面，供求比高达1.22:1，为2007年来第二高。

高三生活很多时候就像阳光透过树叶后，地面上既有有沉郁的阴影，也有耀眼的光斑。2017年东莞房企为应对频频调控的楼市环境，大量推出了不限购不限贷的公寓产品，公寓等非住宅成为了楼市里的一抹亮色。据瑞峰数据显示，2017年东莞非住宅供应约264万㎡，同比略增8%，成交237万㎡，同比增长33%，成交均价约14959元/㎡，同比上涨10%，供应、成交、价格均达历史新高。

结语

多年一轮回，短短两天的高考是高中的结束洗礼，东莞楼市进入2018年后也进入了楼市高考季，考核科目多多，从房贷利率上升，到二手房正式执行三价合一，再到楼市限价进一步加码……谁能熬过这段考核岁月，也许就能鱼跃龙门获得东莞楼市高考季的胜利果实。