李宇嘉：新政密集“落地”彰显楼市分类调控新逻辑

    在以北京“认房又认贷”为代表的严厉措施之下，多个城市出现调控加码、调控范围扩大的趋势。据中新网统计，2月28日以来仅3周时间，22个城市(县)出台了新一轮调控措施。

    事实上，国家统计局3月18日发布的2月份70城房价数据显示，在热点城市新房市场平稳的同时，二手房市场却出现量价齐升。比如2月份，京穗二手房价格领涨全国，价格指数环比分别上涨1.3%和2.7%。

    那么，此轮调控的逻辑是什么?又折射出哪些政策变化?

    对比22个城市发布的措施，有几个新现象：一是调控不仅覆盖热点城市，也覆盖热点城市周边三四线城市(县);二是有针对性地打击投资炒作，如北京限制企业购房再交易时间，广州限制单身购房，南昌规定未成年人不得在市区买住宅;三是热点城市强化限购或限贷，应对二手房价格快速上涨;四是收紧非户籍购房、启动二手房限购，一方面显示外地人投资购房或“返乡置业”快速回升，另一方面预售管制下，需求涌入二手房市场。

    一线城市中京穗楼市明显抬头，二手房价格领涨全国，成交量相比2月大幅上涨40%。这意味着在新房预售管制下，大量需求涌向二手房市场。2016年10月，京穗均发布调控措施，试图以“认房不认贷”支持改善型需求。但当市场出现回暖预期，“认房不认贷”就可能异化为“加杠杆”购房，甚至助长以离婚获得更高杠杆。因此，京穗回归“认房又认贷”实属在情理之中。

    对于二线热点城市来说，本轮调控最大特点就是限购范围扩大到郊区县，通过社保、纳税来限制非户籍人口购房。2016年，二线热点楼市回升幅度最大。“强二线”升级调控，既有库存周期低(6个月左右)的“供给端”方面的影响，也有主城区房价暴涨后，借助轨道交通延伸至城市外围，自住和投资需求外溢的影响。

    而“弱二线”楼市回升，一方面是因为去库存政策实施2年多，这些城市待售库存周期普遍降至12个月左右的安全区，供需两端开始平衡;另一方面，2015年以来，一线城市和“强二线”房价“上台阶”，刚性需求被迫涌向其他城市。此外，推进去库存和信贷扶持合理需求的框架下，楼市热点呈现板块轮动特征，即从一线到位于都市圈内的“强二线”，再到更边缘的“弱二线”和更远的三四线城市。因此，“弱二线”本轮量价反弹属于“补涨”或“填平洼地”。

    国家统计局数据显示，今年前两个月，三四线城市集中的中部和西部，商品房销售面积分别增长33.0%和33.0%，增速分别提高4.6和20.6个百分点。三四线城市(县)从去库存逆转为回升，这确实超出业内预料。如同“弱二线”，三四线反弹也是板块轮动的结果。目前，三四线回暖主要集中在环北京、环上海或高铁沿线，本轮调控也集中在这些区域。三四线楼市回暖，主要受核心城市限购和高房价溢出影响，投资和刚性需求不相上下，也不可忽视轨道交通和高铁打造“1小时都市圈”的推动。

    近期笔者调研，都市圈三四线楼市均打着“1小时生活圈”的概念，新盘营销对象主要是来自核心城市的购房者。核心城市房价再次“上台阶”，倒逼各类需求转向房价仅为核心城市1/3左右的外围三四线城市。另外，高铁和轨道交通密集布局和投入运营后，武汉、长沙、合肥、南昌等二线城市楼市半径扩展，周边三四线城市(如宜昌、岳阳、马鞍山、赣州等)近期成交量近乎翻倍增长。

    22个城市(县)启动调控，政策效率很高，显示地方主体责任“落地”。

    未来相当长的一段时期内，“分类调控”都是楼市主题，即该控制的要控制住，该支持的要支持，这是楼市维持高位平衡，协调“三期叠加”背景下的增长和转型、也是“稳增长”和“防风险”的唯一选择，更是回归住房居住属性的政策要求。

    2015年以来，楼市火爆直至演化为资产泡沫风险，问题不完全在楼市本身，也与监管体制未理顺(如地方主体责任落实不佳、分类调控“落地”效果不好)，资金准入和杠杆政策没有得到严格执行等因素有关。如今，监管思路开始统一，差别化的住房信贷和限购政策也已形成。为防止楼市去库存政策、信贷支持合理需求的政策无谓外溢，异化为过度加杠杆和投资炒作，但凡哪个城市“冒头”，必须要以启动或强化限购限贷为手段，将投资资金挡在外面。

    只有在控制住热点楼市以后，通过契合城镇化、基础设施互联互通、公共服务均等化，推进去库存，支持合理需求，才能保持楼市健康可持续发展。