楼市大戏上演“虎头蛇尾”结局 房贷翻脸风险将积聚

　　风风火火一年，收官却显潦草。2016年的楼市大戏，不出意外将上演“虎头蛇尾”的结局。刚刚过去的11月，重点城市新建商品住宅成交量近21个月来首现同比负增长，全国首套房贷平均利率2015年以来首次回涨，房地产业下行周期已悄然开启……

　　成交腰斩

　　我国房地产业的完整小周期为2至4年，其中上升周期一般只有1年。得益于资金面和行业政策的相对宽松，2015年、2016年房地产业均处于上升周期，或预示着下行周期已悄然开启。来自 西南证券 的观点认为，2017年全国商品房销售增速和房地产开发投资增速将双双下滑。据不完全统计，10月至11月，全国已有超过24个城市出台了50次不同力度的房地产调控政策。全面收紧的阵阵北风，令楼市极速降温。

　　11月，易居研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1990万平方米，环比减少10.5%，同比减少4.2%，这也是近21个月来住宅成交首次出现同比负增长。具体来看，北上广深四大一线城市环比增幅分别为-7.9%、-24.6%、-23.0%和-32.1%。在30个城市中，虽然仍有20个城市新建商品住宅成交呈同比增长态势，但北京、上海、深圳、杭州、南京、福州、苏州等10城市反向而行，变盘意味明显。值得关注的是，苏州、福州和南京的新建商品住宅成交同比跌幅高达75.4%、62.4%和58.7%。

　　成交量暴跌，近期房价会否有松动迹象?从房企的年度任务完成情况来看并不乐观。来自中原地产的数据显示，万科、恒大等已公布业绩的10家房企，前11个月合计销售额达到10528亿元，同比上涨73%，年度目标8955亿元已超额完成。在资金链毫无压力的背景下，众房企对11月业绩下调15%无动于衷，即便12月市场继续降温，项目降价的可能性也微乎其微。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，近期各地加大了执法力度，投资投机需求明显受到抑制。随着房企项目销售更加规范，恐慌性交易也开始减少，预计热点楼市成交面积在12月会继续下降，房价上涨幅度将收窄。中原地产首席分析师张大伟的分析更为“冷酷”，他认为本轮市场调控将导致四季度成交量较三季度至少下调50%。

　　房贷翻脸

　　信贷政策不断收紧，是今年房地产市场“虎头蛇尾”的关键因素。很多两个月前挤破头也要买买买的购房人，被呼啸而至的户籍限制和首付提高驱赶出局。自11月中旬起，深圳、杭州、武汉、南京、上海、天津等城市加码信贷调控，有效抑制了房价过快上涨，导致市场观望情绪更为浓厚。

　　截至11月20日，在全国533家银行中，首套房首付两成银行减至182家，首付三成银行增至311家，占比达58.35%。与此同时，房贷利率走势反转。11月全国首套房贷平均利率4.45%，为2015年以来首次回涨。平均利率最低的天津(4.13%)也开始对主流的8.5折优惠说不——从12月5日开始，天津建行首套房贷款利率最低9折，中行最低8.8折。此前在天津16家提供房贷业务的银行中，1家提供8折优惠，1家提供8.2折，1家提供8.3折，13家提供8.5折。

　　天津某国有银行的个贷部人士对新金融观察记者表示，他们还没有收到总行有关利率上浮的文件。“目前符合条件客户申请的首套房贷仍可8.5折。不过到了年底，额度所剩不多，审批速度确实放慢了。如果在材料备齐提交系统前收到新文件，客户的房贷利率确实会变。”从8.5折变为9折甚至是基准，对于刚需来说影响不小。以商业按揭贷款150万元、30年等额本息计算，基准利率4.9%下的月供为10292元，支付总利息为110.6万元;如果是9折，月供为9679元，支付利息为99.5万元;如果是8.5折，月供为9373元，支付利息为94万元。