长租公寓市场问题层出不穷 难成开发商盈利“宠儿”

　　记者观察发现，在从事长租公寓经营的主体中，房地产上市公司在资金上占有绝对优势，并通过改造自身的存量物业，或依靠自身优势开发存量市场获得整栋物业。此类公司经营长租公寓更容易获利，经营遇到的困难也相对更少。不过，长租公寓属于长线投资，房企由于融资的问题更愿意接受资金的快进快出，发展长租公寓的意愿性明显不如互联网专业品牌公司。但盈利缓慢同样考验着互联网品牌的耐心，资金压力大、规模扩张慢，也在制约着市场的步伐。

　　去年8月中旬，刚获得1000万元天使轮战略投资的驻客公寓负责人曾表示，希望主打“爱情公寓”概念，打造交友平台为主题的青年公寓社区。不过在今年上半年，驻客公寓就被布丁酒店旗下的长租公寓品牌漫果收购。该负责人称，退出的主要原因是由于市场同类竞争的加剧，以及租房成本的快速上涨，拿房压力变大。

　　其实，无论手中是否有自有房产，长租公寓运营商都面临比较大的压力。有房的持有成本不断上升，而无房的拿房成本更是增长迅速。有业内人士曾估算，若要保证盈利，长租公寓运营商需要维持旗下房源90%以上的入住率，这对于刚刚开发出来的长租公寓市场空间而言是一个不小的压力。

　　作为一种服务型产品，长租公寓在进入市场后，因为服务方面的问题，还面临消费者——租客一方的压力。有租客就向记者“吐槽”，租住期间笔记本电脑不翼而飞，投诉无人理睬。“平台(互联网长租运营商)有不少人手里有钥匙，之前房子又被多次出租过，现在我都不知道该找谁来处理了，体验和我想象的公寓完全不一样。”该租客说，等租期满后，他已经不想再租公寓，而是先找个普通租房过渡，“争取攒钱早点买上自己的房子”。

　　管理与服务实现增值

　　相比传统中介租房，长租公寓的优势本应在于统一管理和服务。但由于市场缺少成功经验，再加上发展初期大量中小型企业涌入，市场良莠不齐的问题尤为突出。这不仅影响了现有企业的盈利能力，从长远看，行业的形象也大为受损。

　　业内人士表示，行业发展的良性轨道既要靠低成本拿房，更要用服务来延伸产品价值，通过增值服务创造溢价能力，这对长租公寓的运营能力是很大考验。

　　目前，长租公寓的租赁价格在城市中处于中等偏上水平。以万科旗下位于广州的泊寓为例，它主要面向35岁以下、有固定工作的年轻人或在校学生。20平方米左右的租赁价格每月在1500元左右，同时还有超过200元的物业管理费、水费、电费等支出，每月居住成本超过2000元，比周边普通租赁住房要明显高出一些，并无太多优势。

　　但正是由于看中相对干净、舒适的环境，所以很多年轻人依然愿意留下来。收入更高的群体则有酒店式公寓等可以选择。所以，如果长租公寓服务跟不上去，最终被年轻人抛弃几乎是难以避免的。

　　为确保公寓整体环境，以及定位的准确，对租客进行必要的筛选不可或缺。以万科驿项目为例，希望租赁公寓者需要首先进行面试。在招租过程中，万科驿更偏爱年龄35岁以下、单身无子女、积极上进的新青年群体，这都体现在面试环节。同时，万科驿与租客达成协议“客户在租赁期内上述条件发生变化，须提前结束租期，双方友好解除租约”，这都确保了长租公寓主题鲜明，同时打造优越的环境。

　　YOU+青年国际公寓创始人之一刘昕也曾表示，产品意在打造社交平台和创业港湾，而并非单纯的居住产品。倡导社交功能未来有望成为长租公寓的品牌主打方向，后期的增值服务值得期待。

　　专家表示，长租公寓属于长线投资，市场认可度还需要有一个培育的过程，这对运营企业的融资能力也是一大考验。一旦选择这一行业，还需要少一些挣快钱的浮躁，潜心运营品牌，等待“大鱼吃小鱼”的机会。在市场大浪淘沙下，最终留下来的企业有望成为长租公寓市场的“大赢家”。