调控之下多地频现新高价地 土地高烧或逼政府再出手

　　但由于需求旺盛，杭州的土地市场行情火爆。11月28日，杭州土地市场集中开闸，主城区、余杭、萧山、大江东四地成功出让11宗土地，共收金142.88亿元，其中仅主城区就吸金133.9亿元。

　　其中，艮北新城商住地等三宗主城区地块，均刷新了所在区域地价纪录。萧山北干中单元宅地楼面价也刷新了萧山区的地价纪录，达21855元/平方米。绿都地产先后以19864元/平方米、18516元/平方米的楼面价拿下三墩北宅地和丁桥单元宅地，双双刷新板块地价纪录，尤其是丁桥地块的溢价率高达101%，这意味着绿都需要在一个月内缴清土地出让金。

　　在武汉、长沙地王诞生的同一天，广州的土拍同样颇受瞩目。即便已经采取了集中出让、限地价、竞人才公寓配建、限制土地竞拍资金的严厉的调控措施，广州11月22日依然成交了8宗住宅用地、1宗商业用地，揽金205亿元。

　　当日，每一幅住宅用地都达到了最高限价，并最终以接近甚至超过周边楼价的价格成交。其中，龙湖以总价32.2亿元拿下了白云新城AB2804012地块，配建拆迁安置房面积30150平方米，折合楼面地价45469元/平方米，是广州目前为止最高的土地成交单价;龙湖还联合首开，以43亿元的总价和配建109800平方米保障房拿下黄埔开源大道一地块，折合楼面地价23012元/平方米，刷新区域纪录。

　　3天以后，广州上演了另一场大型土拍，拍出8宗地块，吸引了30多家品牌房企，单日吸金104亿元。其中，保利一天之内斩获3宗地块。

　　经过两天土拍，广州的土地收入超过309亿元，区域地价也被全面刷新，就楼面单价而言，白云新城、广钢新城进入4万元时代，番禺超3万元，南沙破1.5万元。

　　调控加码

　　中原地产研究中心统计数据显示，截至11月30日，年内销售排名前列的40大房企合计拿地10099.79亿，拿地金额刷新了历史纪录，相比2015年全年的拿地金额上涨了27.3%。合计建筑面积为16658万平方米，平均拿地成本为6062元/平方米。相比2015年，标杆房企的拿地平均成本增加高达50%。

　　“宽松的货币政策是主要原因。”中原地产首席分析师张大伟对经济观察报表示，调控之下房企依然积极，主要在于资金充裕，需要补充库存，此外，目前房企开始集中围猎二线城市，这导致全国地王频繁出现。

　　杨科伟认为，近期土拍市场依旧高热，有多种影响因素：第一，调控城市供不应求的基本面并没有发生改变。

　　第二，调控城市供地规模仍然过低。近期大多数表态四季度增加土地供应的城市，供地目标依然不高，优质宅地供应量仍然不足。在刚刚过去的10月，调控城市土地成交建筑面积为970万平方米，同比大跌44%，较前三季度均值下跌57%。

　　以南京为例，该市10月5日发文要求加大供地力度，计划年底前上市100公顷宅地，相对于南京140万平方米的月均交易量而言，这一供地目标本已偏小，但直至11月下旬也只有60公顷宅地入市，并且其中还包括了超过30公顷的“量身定做”、“定向出售”的特殊宅地，接下来土地市场的竞争仍将有增无减。广州前三季度共推出53宗土地，成交面积约378万平方米;而前三季广州住宅出让面积200万平米，只有去年全年的28%。

　　土地市场的供需不平衡，导致土地价格难以下降、地王频出，尤其是一线城市。

　　中原地产研究中心统计数据显示，截至11月30日，一线城市包括京沪广深，4个城市合计成交住宅土地106宗，供应的住宅土地规划建面只有1237.75万平方米，相比2015年同期下调幅度达到了52%。

　　预计全年一线城市住宅土地成交量只有1500万平米左右，将是一线城市住宅土地供应刷新历史纪录最少的一年。“开发商对土地确实很饥渴。今年销售好，大家资金充裕，都希望赶紧补仓，所以一旦我们看好的城市有地拍，都冲上去抢了。”一位大型房企区域中层对经济观察报说。“此外，调控城市房价涨速虽然变慢，但只是‘缓涨’而非‘回落’。目前调控城市的需求只是被暂时限制，热点城市前景预期未变，资金流入的冲动依然存在。这些都促使土地市场高热。”杨科伟进一步分析说。

　　土地市场的“高烧”不退，在某种程度上再次促使地方政府加码调控。