房地产调控影响 财力透支高价地项目出现股权转让潮

    受房地产市场调控影响，前9个月还是“稀客”的房地产项目近期再度成为产权交易所的“常客”。北京、上海、天津三大产权交易所的房地产业项目挂牌数量大约50个，较1月至9月的数目出现显著增长。与此同时，为摊薄开发压力，高价地项目股权转让现象频发。

    具体来看，仅北京产权交易所，股权转让方面项目挂牌数量，便从前9个月的2个迅速增至30个，包括正元置业有限公司转让100%股权、北京中房军安房地产开发有限公司转让100%股权、青岛方茂置业有限公司100%股权及债权、长沙国研置业有限公司100%股权及13,843,129.52元债权等众多个项目。上海方面，上海国融莘闵置业有限公司100%股权及相关债权、上海源茂置业有限公司51%股权、神华新疆房地产开发有限责任公司50.5%股权等5个项目。天津方面，天津运河城投资有限公司100%股权、天津滨奥置业有限公司100%股权及405,563,236.76元债权等8个项目。

　　此外，位于北交所的房地产增资项目也达6个，包括南京泰茂置业有限公司增资扩股项目、深圳市太子湾商鼎置业有限公司增资项目、北京华油房地产开发有限公司增资项目等项目，融资总额超过55亿元。

　　对此，中原地产市场总监张大伟表示，在国家房地产金融监管收紧的背景下，预计房企核心盈利能力下滑、财务风险加剧，将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域。

　　另据了解，近期高价地项目股权出现转让潮。杭州、合肥、武汉等地多个“地王”项目出现转让、卖股，以摊薄开发压力。

　　例如信达地产10月初，将杭州滨江奥体地块股权部分分别卖给融创中国和滨江集团，其三者分别持滨江奥体地块股权50%、40%、10%。而这块总价拍出123亿元的全国总价地王，溢价率高达95.95%。此外，绿城与建发合作绿城此前竞得的潮鸣地块。而该地块为今年3月23日，绿城以37.35亿元45368元/平方米的楼面价刷新了杭州历史纪录的项目。

　　张大伟表示，今年来一些房企销售额都达不到拿地的资金实力，但也在激进拿地。例如融信、信达等企业拿地金额对比销售数据来说，需要17个月至18个月的销售金额，压力巨大，最后不得不引入合作者，以降低资金压力，摊薄风险。

　　中原地产研究中心统计数据显示，截至11月10日，年内抢地最积极的41大房企合计拿地总额达11247亿，平均拿地成本为6660元每平方米，相比2015年标杆房企的企业拿地平均成本增加高达42.8%。其中，拿地最多的19家企业拿地比例中，合计招拍挂市场获得662宗地块，其中溢价率超过100%的地块达到了122宗，合计金额达到了2509亿，占比达到了36%。

　　与此同时，部分存量“地王”也面临开发压力。以武汉为例，武汉市房管局数据显示，截至目前，全市共有约7000万平方米的已批未建项目。其中，武昌新生路附近的裕大华地块，2010年由武汉联发瑞盛置业有限公司以每平方米8755元的单价摘得。业内人士表示，该开发商最终面临资金困难，政策受阻等问题。

　　张大伟认为，在楼市调控城市拿地多的企业，很可能面临市场全面限价、限购的影响，这将导致未来销售压力巨大。

　　业内人士指出，虽然今年房企销售火爆，但从一、二季度来看，地价已透支了房企利润，房地产企业的盈利能力大幅下调。在增收不增利的情况下，房企的承压只增不减，未来或因资金压力，出现高价地股权转让潮。