兰洪海：面粉比面包贵现象重返楼市 还能维持多久？

    4月，北京。丰台长辛店、大兴黄村等4宗地集中成交，共带来88.28亿元的土地收入。其中，长辛店地块引起房产商的激烈争夺，最终以48.9%的溢价率成交，宅地的楼面价高达4.5万元/平方米，高于同区域在售新建住宅均价的3万元/㎡，二手房成交均价的2.5万元/㎡。

中国楼市执行总编

　　面粉贵过面包的现象重返楼市。

　　出来混总是要还的，再高的价格最终都是要购买者负担的。当土地只能在少数开发商、上市公司手中流动，当房产只能在少数富裕阶层流动，高企的地价只能是“跛脚的巨人”，终归在市场的牵绊下轰然倒地的。

　　一般来说,企业若用贵过面包的面粉做面包,也许要赔本。同样,“高价地”上的“楼板”已成天价,再算上前期工程费用、建筑安装工程费用、配套设施费用、开发间接费用、经营税金及附加,“高价地房”的成本一定高得吓人,如何与周边的商品房竞争?购房者会买这个账吗?从市场竞争的角度看,在“高价地”上盖房子存在较大的赔本风险。事实上,房地产商买来“高价地”,绝不是为了盖房子那么简单。可是不盖房子，又如何解决企业盈利的问题呢?

　　查阅资料得知，在过去多数迁延未动已成“晒太阳”的“烂尾地”或临时停车场的高价地，最终都因周边房价上涨，而浴火重生、成功解套，只有少之又少的几家企业迫于市场压力，壮士断腕。历史和现实表明,房价和地价从来都是相互影响和相互促进的孪生兄弟,显然,把“面粉”的价格抬起来,更要紧的宏旨是把“面包”价拉起来,同时可以不断给购房者施加“追涨”影响。

　　问题是，这一次还能够“涉险通关”吗?

　　每一次高价地的出现,都显著地刺激周边房价,而周边商品房价格的上涨,最大受益者常是那些“高价地地产商”。可见,对房产商而言,他们可能在“高价地”上赔点钱,但却能在推动房价上涨中赚得更多。对房产商群体而言,“高价地”频现,往往意味着后市看好,房价还会上扬,“高价地”也因此成了他们的集体狂欢。

　　历史上大凡出现“面粉贵过面包”的地价楼价“倒挂”的地方，若干年后昂贵土地上产出的房产大多和拍地时周边比地价还便宜的房产在定位、价格等方面都呈现不少差异，价格也要高许多。也就是，同一地块上地价超过楼价的情况几乎是不可能发生的，所谓的“地价超过楼价”，不是同一地块地价超过楼价。如果有这种情况发生，一定是供应量严重过剩、定位严重偏差，同时开发商资金链断裂导致被迫断臂求生亏本大甩卖。