2020年7家房企成功赴港IPO A股上市仍待破冰

回顾2020年，深圳楼市风云变幻。掌柜财经重磅推出《2020，踏浪而上，2021，乘风破浪！》大型专题，回顾这段在地产发展的历史长河中留下珍贵记忆的过程，展现行业在市场低迷时踏浪而上的积极力量。

本篇盘点2020年赴港IPO成功的房企。

2020年房企A股IPO之路变得愈发艰难，房企借壳上市之路也被堵死，在房地产调控政策从紧的大背景下，近些年房企A股上市难已是大趋势，不少房企转而赴港IPO，以获取更多融资机会。

2020年，房企在A股无成功上市案例，而港股因而成为内地房企的首选。据掌柜财经统计，去年共有7家内地房企成功赴港IPO，这个数字与2019年持平，较2018年减少2家。此外，目前仍有三巽控股、中国文旅2家在排队。

这7家房企分别是汇景控股(09968.HK)、港龙中国(06968.HK)、金辉控股(09993.HK)、上坤地产(06900.HK)、祥生控股(02599.HK)、领地控股(06999.HK)以及大唐集团(02117.HK)。

从时间分布来看，前三季度仅汇景控股及港龙地产成功敲锣，其余5家房企均集中在第四季度上市。

相对资本市场青睐的物业股，房企上市的周期明显拉长，除了祥生控股一次过关，其余6家房企均经历过一次招股书失效的尴尬。

1、汇景控股

2020年1月16日，汇景控股率先敲响全年房企IPO第一钟。自2019年4月首次递交招股书到敲钟，汇景控股的上市之路，走了9个月。

汇景控股开盘价为1.94港元/股，较招股价微涨0.01港元，并以1.95港元/股收盘，涨1.04%，共募资13.9亿港元，总市值102.45亿港元，市盈率24.67倍。

汇景控股是一家东莞本土开发商，成立于2002年，业务主要覆盖住宅开发、商用物业、城市更新等。创立14年后才走出东莞，目前仅在河源、合肥、衡阳、长沙、徐州六个城市布局。截至2020年中期期末，其拥有262.67万㎡土储，包括17个项目及5块土地，其中，16个地块/项目位于东莞。

业绩方面，汇景控股2016-2019年和2020年上半年营业收入分别为20.93亿、11.98亿、22.38亿、36.05亿、22.77亿，净利润分别为3.38亿、1.58亿、4.01亿、6.15亿、3.06亿。

相反的是，其负债曾连续三年高于200%。2016年到2018年，汇景控股净负债率分别为377.8%、278.5%、243.2%。2019年上半年，其净负债率仍无明显缓解，高达240.4%。2019年底，其净负债率骤降至82.6%。2020年上半年，其负债率再度骤降56.1个百分点至26.5％。

目前来看，汇景控股仍受困于资金压力，发债成本居高不下。2020年8月6日，汇景控股发行了2021年到期的1.1亿美元优先票据，票息12.5%。香颂资本执行董事沈萌认为，“12.5%的利率在境外美元债市场是比较高的，汇景控股发行短期高息债券体现了对资金较为迫切的需求。”

2、港龙中国地产

2020年7月15日，港龙地产叩开了港交所的大门，成为继汇景控股上市半年后，成功上市的房企。股票发行价为3.93港元，募集资金净额为14.69亿港元。

港龙中国地产于2007年在江苏省常州市成立，总部位于上海，业务范围以投资开发商业地产为主，涉及全国连锁专业市场、酒店投资运营管理、金融股权投资、小额贷款公司等。目前，港龙中国已重点布局上海、杭州、苏州、南京、合肥等长三角区域城市，以及粤港澳大湾区和成渝地区双城经济圈。

截至2020年3月末，港龙地产在22座城市拥有64个开发项目；截至估值日期，在21个城市含合营、联合开发的53个开发项目总土地储备约为540万㎡。其中江苏和浙江分别占72%和21%。

业绩方面，2017年到2019年，港龙地产物业开发及销售收入分别为4.34亿、16.6亿、19.78亿，净利润分别为3280万、3.32亿、4.7亿。2020年合同销售金额约313.18亿，较2019年全年同比增加约20%。

负债方面，2017-2019年，港龙地产的资产负债比分别为98.8%、122.1%、172.6%。截至2020年3月31日，港龙地产的资产负债比率飙升至287.0%。

2017-2019年，港龙地产的未偿还银行及其借款分别为3.18亿、8.56亿及28.53亿。其中，截至2019年末，银行及其借款总额中将在一年内到期的约有11.44亿元。而2019年末，其在手现金及现金等价物仅有10.52亿，不足以覆盖债务。

3、金辉控股

2020年10月29日，金辉控股正式于港交所挂牌，成为2020年下半年房企融资规模监管新规公布后首家完成IPO的房企。金辉控股将股票定价为4.3港元/股，此次集合竞价股价报4.18港元/股，IPO总募资25.8亿港元。

金辉控股起源于福州，1996年成立，2009年将总部搬至北京，目前业务在长三角、环渤海、华南、西南及西北区域均有分布。

截至2020年7月31日，金辉控股总土地储备为2908万㎡，其中二线城市和核心三线城市土地储备为93.3%。截至2020年12月底，金辉控股已进入全国16个省份和直辖市、32个城市，拥有160个物业开发项目，已进驻城市包括西安、重庆、福州、杭州、成都等城市。

近年，金辉控股销售业绩稳步增长。2017年，全口径销售额为445.1亿，2018年、2019年及2020年分别为746.8亿、888.6亿及972亿。

负债方面，金辉控股的负债总额持续提升，金额由2017年的721.63亿上升至2020年4月的1351.65亿，两年一期后总负债增长接近翻倍上涨约630亿。

综合来看，2017年至2020年，金辉控股总负债与销售额二者净增长相差超100亿，总负债跑赢后者。截止2020年4月，金辉控股杠杆倍数为7.2倍。

4、上坤地产

2020年11月17日，上坤地产敲锣。上市首日，股票开盘价2.28港元，较发行价持平；收盘价2.3港元，较发行价上涨0.88%，募资净额为10.6亿港元。

上坤地产2010年创立于上海，2016年，确立全国化战略布局，专注房地产住宅和商用资产开发和运营。

截至2020年7月31日，上坤地产布局范围覆盖全国八个省份及直辖市的14个城市，拥有49个项目，拥有412.93万㎡土储，约302万㎡权益土储，权益占比73.14%。这些项目有33个是上坤地产的附属公司开发，16个由合营或者联营公司开发。

业绩方面，2017-2019年，上坤地产实现营收分别为12.01亿、68.47亿和75.35亿，三年复合增长率高达150.5%。

财务方面，2017-2019年以及2020年前4个月，上坤地产总负债分别为144.73亿、180.73亿、221.18亿及222.74亿。其中，流动负债为113.98亿、134.09亿、193.49亿及189.39亿。净资产负债率为分别为684.9%、325.9%、118.8%和73.8%。

截至2020年4月30日，上坤地产资产负债率（剔除合约负债）81.8%，净资产负债率为73.8%，现金及银行结余除以计息银行及其他即可即期部分比率为1.4。除资产负债率略高外，其余两个指标已经符合“三条红线”相关标准要求。

5、祥生控股

与上坤地产前后脚上市的是祥生控股，2020年11月18日，祥生控股成功挤进港交所大门，股票开盘价5.59港元，全球发行6亿股，募集资金约33.54亿港元。

这是2020年唯一一家一表通过聆讯的内房企，还创造了内房企业近两年最快过聆讯的记录，从递表到通过聆讯，用时142天。

祥生控股起家于浙江诸暨，成立于1995年1月4日，经过逾20年的发展，于浙江省建立领先地位，2019年全口径销售额排名28，同年总部搬迁至上海。

截止2020年一季度末，祥生地产的土储已覆盖上海、浙江、江苏、山东、安徽、江西、湖北、湖南、内蒙古、福建、辽宁，总土储达2143.4万㎡。浙江省仍然是其核心阵地，土储占比达50.2%。

业绩方面，从100亿到1000亿，祥生控股只用了四年。2015至2018年销售金额分别为109亿、325亿、620亿、1029亿，年复合增长率超100%。2019年、2020年增速放缓，分别为1225亿、1174亿。

财务方面，祥生控股负债居高不下。2017-2019年，总负债分别为747.06亿、1191.87亿、1246.53亿。净负债率分别为1380%、740%、360%，2020年前4月，再次回升至430%。

现金流方面，也存在资金短缺问题。从2017年-2019年，账面可支配现金分别为32.29亿、31.14亿和24.12亿，远不能覆盖债务。

很明显，祥生控股已经脚踩3条融资红线，按规定将不得再增加有息负债规模。这对本就自有现金不足，且严重依赖高杠杆经营的祥生控股无异于晴天霹雳，也让祥生控股的未来再添阴云。

6、领地控股

2020年12月10日，领地控股完成港交所敲钟仪式。开盘价报5.69港元/股，与发售价持平。截至下午4时收盘，股价没有任何变动，维持5.69港元/股，总市值约56.9亿港元。

领地控股，来自四川成都，成立于1999年，是一家于四川省具有领先市场地位的全国性综合房地产开发商，已形成着眼于成渝经济带及四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区的全国化布局，项目分布于全国20多个城市。

截至2020年7月31日，领地控股应占的总土地储备约1,615.22万㎡，包括应占的未售可销售建筑面积以及已售但未付建筑面积约57.08万㎡、应占的开发中物业总规划建筑面积约856.25万㎡及应占的持作未来开发物业估计总建筑面积约701.89万㎡。

业绩方面，2017-2019年及2020年前5月，领地控股收入分别为53.38亿、45.13亿、75.68亿、30.27亿。

现金流方面，领地控股资金流承压。2017-2019年现金量分别为-1.87亿、-42.88亿和-31.12亿。

财务方面，2017-2019年及2020上半年总负债分别为35.86亿、78.54亿、117.55亿及151.76亿，三年负债总额增加逾百亿。

7、大唐集团

2020年12月11日，大唐集团控股成为全年最后一家上市的房企。开盘报4.56港元/股，与发行价持平，总市值约60.80亿港元。

大唐集团是一家总部位于厦门的国内物业开发商，专注于在选定经济区域开发住宅及商业物业。业务范围覆盖全国主要六大经济区，包括海西经济区、北部湾经济区及周边城市、京津冀经济区、长江中游经济区、长三角经济区及成渝经济区。

截至2020年2月29日，大唐集团附属公司开发的物业项目中，大唐集团应占总土储705.6万㎡。其中在海西经济区、北部湾经济区、京津冀经济区及长江中游经济区的应占土地储备总量分别为181.55万㎡、289.6万㎡、102.53万㎡以及122.2万㎡，其他地区应占土储为9.73万㎡。

业绩方面，大唐集团的收益由2017年的40.19亿增加至2019年的81.08亿，复合年增长率约42%；纯利由2017年约4.13亿增加至2019年的6.27亿元，复合年增长率为23.2%。

财务方面，2017-2019年，大唐集团负债总额分别为257.79亿、297.51亿及339.55亿，资产总值分别为264.26亿、311.56亿以及370.39亿，净负债比率为1087.9%、408.8%及119.2%，期末现金及现金等价物分别为14.69亿、18.66亿、22.14亿。

现金流方面，近三年，大唐集团的经营活动现金流净额分别为-12.41亿、20.53亿以及33.2亿，投资活动所用现金净额为-5.46亿、-7.62亿以及-19.39亿，融资活动现金流净额分别为26.33亿、-8.94亿以及10.33亿。

注：文中敲钟图均来源于网络