【2020政策聚焦】深圳楼市五大连招 哪一套最触动购房者的神经？

　　编者按：

　　回顾过去的2020年，深圳楼市风云变幻。

　　掌柜财经重磅推出《2020，踏浪而上，2021，乘风破浪！》大型专题，回顾这段在地产发展的历史长河中留下珍贵记忆的过程，展现行业在市场低迷时踏浪而上的积极力量。

　　本期特别盘点2020年深圳楼市的五项重大政策。

　　处于风口浪尖的深圳楼市，成为今年疫情后中国经济复苏中一道特别的风景，经历了一场疫情的洗礼，有低谷有高峰，低迷时售楼处门可罗雀，开发商心急如焚，高峰时新盘一入市就被秒光，可谓冰火两重天。

　　面对各种打新、代持等乱象，政府不得不出台一系列调控措施，从增加供应的预售条件放宽政策开始，到史上最严“深八条”，到停止商务公寓审批，一系列操作有效遏制了“离婚买房”、“代持购房”等投资炒房现象，确保刚需购房资格。

　　整体来看，深圳楼市2020年，尽管波峰时隐时现，但依旧“稳”字当头。

　　预售条件放宽

　　2020年4月16日，深圳住建局发布《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》，通知提到，高层建筑主体施工形象进度达到总层数的1/2、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的商品房项目，可以申请预售。

　　由于此前规定高层建筑主体施工形象需进度达到总层数的2/3，装配式建筑要出地面1/3，才能申请商品房预售。

　　该政策的出台，最直接的影响是，2020年深圳新盘可以更快达到预售条件，申请预售进入市场，加快、加大市场供应。不少新盘享受政策利好，在年末带来一场开盘潮。

　　值得注意的是，这条政策的有效期截止2020年底，2021年失效，这意味着，深圳接下来的新盘开盘节奏或将受到影响。

　　“史上最严”“715深八条”

　　2020年7月15日，深圳住建局等八部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》出台了最严厉的住房调控政策，被称为史无前例的“深八条”。

　　此次“深八条”可谓力度空前。实施之后深圳楼市的调控力度在多方面超京沪、广州，堪称全国最严的城市之一。

　　政策的主要目的是提高购房门槛，抑制投资行为。涉及土地供应、银行信贷、安居房和保障房建设、预售等多个方面，从调整限购条件、完善信贷政策、发挥税收调控作用等八项措施为楼市“降火”。

　　根据多位业内专家分析，这些举措对稳定市场预期起到了关键作用，也将成为今后深圳房地产调控的长效机制。

　　“深八条”可谓有效锁住了炒家命门，之前是落户就可以购买，现在有了社保的硬杠杠。这意味着，此后上车的深圳炒家，将遭受彻底闷杀。其中，疯狂加杠杆参与的，比如借助经营贷参与的，很有可能将血本无归。

　　建立网联查婚姻

　　2020年9月10日，中国人民银行深圳市中心支行、中国银行保险监督管理委员会深圳监管局、深圳市住房和建设局发布《关于建立婚姻信息查询机制完善住房贷款管理的通知》。

　　通知称，深圳市住建局进一步完善房贷和房地产信息平台功能，通过省数据共享机制为商业银行提供购房人婚姻登记信息的查询便利；商业银行办理个人住房贷款业务，应通过房地产信息平台，查询借款人婚姻状况和购房家庭成员名下在深圳拥有住房套数，作为贷款审核依据，有效落实差别化住房信贷政策要求。

　　这意味着，想买房却没资格，通过假离婚获得买房资格，这条路已经被堵上；通过建立婚姻信息查询，杜绝了利用“假离婚”骗取优惠购房的现象。

　　该政策也为“715新政”的落实起到了实质性的支持作用，执行起来更加便利和准确，也使银行贷款后续审核工作更加便捷，对于一些婚姻状况异常的、家庭成员房产有多套的，就可以采取更加严厉的收紧性贷款政策，以进一步落实房住不炒的政策导向。

　　停止商务公寓用地审批

　　2020年7月31日晚，深圳市规划和自然资源局、市住建局联合发出通知，停止商务公寓审批。

　　该政策除规定在全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目审批外，鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房，以及对优化城市规划布局，减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例作出了相关规定。

　　同时，已建、在建和正在审批的商务公寓项目，不受影响。

　　在早期，商务公寓在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用。但近年来，商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向，已偏离“服务商务人士”“短期住宿”的目的，使得部分刚需购房者或者投资客转向公寓市场。

　　2017年，为维护房地产市场秩序，上海等城市已停止审批公寓式办公项目。

　　因此，深圳停止商务公寓审批的政策将从用地结构上提高居住及配套用地比例，增加居住用地规模，增加公共住房供给，进一步改善市民居住条件，同时保障市民安居需求。这也将进一步缓和深圳房地产市场长期供需不平衡的矛盾。

　　旧改签约95%可征收，超时一年清出

　　2020年12月30日，《深圳经济特区城市更新条例》正式通过人大表决，条例将从2021年3月1日起正式实施。

　　新规明确，取消双百，签约面积与签收人数双95%后就可征收，这意味着困扰深圳已久的城市更新迎来了历史性的破局，曾经影响城市更新项目进程的“钉子户”等一些因素将迎刃而解。

　　该政策被业内认为将成为落实国家综改试点方案的起步性重大改革举措，确立深圳城市更新的立法权威性及推动城市法治化建设，也将大大遏制以往城市更新中存在的肆意侵犯公共利益的行为，强力提升城市空间治理和城市更新的速度及效率，增加城市更新项目的开工建设数量和开发总量，有效加快深圳保障性住房供应推动住房供给侧改革步伐。

　　同时，也将引发一系列涉及深圳城市及产业升级的重大改革行动。

　　政策的出台，能精准破解城市更新拆迁谈判中的难题，有效避免强拆，一些无法进行实施主体确认的项目将迎来走出困境的机遇，钉子户影响旧改的现象将会得到彻底的改变。

　　同时，新政将缓解深圳房产供应不足的困难，深圳真正找到了缓解土地压力，抑制房价上涨，调节供需平衡的方法，有利于鼓励开发商深耕城市更新领域，释放更多的城市发展空间，催生一批符合城市空间治理改革方针的城市新型综合体，或将从根源上解决深圳的居住矛盾。