【房企抢收成绩单】彩生活：净利增长9.5%，低价模式强势扩张

　　导语：2020年上市房企的上半年业绩报告，在特殊的时代背景和前所未有的疫情冲击下，几乎无一例外的出现了业绩和利润的双降，以近乎裸泳的姿态呈现在公众面前。掌柜财经重磅推出《房企抢收成绩单》解读系列，为大家呈现房企在市场逐渐恢复过程中努力抢收后的硬核数据，管中窥豹挖掘房企的真实底色与生存状态。

　　8月19日，彩生活服务集团有限公司(彩生活，股票代码：1778.HK)召开2020年线上中期业绩推介会，董事会主席潘军、执行董事陈新禹、执行董事兼首席执行官黄玮出席会议。

　　2020年上半年，彩生活实现营业收入约17.79亿元，同比减少1.8%；管理面积5.637亿平方米，对应社区数量2850个；资产负债率约为55.9%，较2019年底降低0.9个百分点。

　　上半年营收17.79亿元，管理面积5.637亿平

　　2020年上半年，彩生活实现营业收入约17.79亿元，同比减少1.8%；归属母公司净利润约2.36亿元，同比增加约9.5%。

　　从规模上看，截至2020年6月30日，彩生活合约管理总建筑面积达到5.637亿平方米，其中已产生收益的总建筑面积为3.637亿平方米，对应社区数量达到2850个，遍布全国279个城市，并进入越南等海外市场。

　　其中，2020上半年，彩生活新增合约面积约476.2万平方米，约为2019年的1/5(2387.3万平方米)。

　　对此，潘军表示，上半年彩生活增长速度放慢，但增长质量提升，为未来进一步提升规模打下坚实基础。“就目前来看，彩生活近一年的努力，已经看到一些成果，彩生活计划再用一年左右，让集团重回高增长阶段。”

　　负债率方面，截至2020年6月30日，彩生活资产负债率为55.9%，较2019年底降低0.9个百分点；有息负债规模为人民币22.52亿元，同比下降14.7%；报告期内，融资成本约为人民币0.88亿元，同比下降20.1%。

　　债务总额有所下降，对此陈新禹回应，彩生活采取主动缩减债务战略，2018年负债大约36-40亿元，今年降至22亿元左右，缩减幅度较大；债务优化初步看到成效，上半年财务费用下降20%。

　　根据财务数据，2020上半年，彩生活销售及分销开支约654.6万元，同比减少70.04%；行政开支约1.88亿元，同比减少1.45%；融资成本约8800万元，同比下降20.1%，前述三项费用共计约2.82亿元，同比减少12.46%。

　　“现在资本市场整体利息较低，彩生活财务成本也会进一步降低。”

　　下半年，彩生活将继续主动缩减债务战略，降低债务规模，过程中可能有新债发行，不过这是立足于债务结构调整，将短债期限拉长。

　　物业服务3.0，携手京东、360打造智慧社区

　　彩生活主营业务分三大板块：物业管理、增值服务、工程服务。

　　从2020上半年营收金额看，物业管理服务收入15.597亿元，同比增加3.2%，约占营收总额的88%，是主要收入来源。

　　彩生活物业管理业务分基础业务和增值业务2个部分，低成本运营和高科技赋能组成其核心竞争力。

　　基础业务方面，低价模式是核心优势。黄玮表示，彩生活管理费单价区间在0.8-1.2元，这一收费水平在业内处于绝对低位。“这个区间很多上市公司无法做到，当他们做不了这个价格，市场就会向彩生活招手”，黄玮对这方面增长表示非常有信心。

　　彩生活在巩固基础业务的同时，依靠科技手段，打造新「北斗七星」，通过服务订单化，降低人工成本，提升综合管理效率，让业主享受高科技服务，为彩生活社区服务赋能；此外，牵手京东、360等互联网巨头，继续探索社区场景，挖掘潜在商机和收入来源。

　　疫情期间，彩生活与京东联手，在“彩之云”上推出“社区疫情智能管控平台”，提供实时查看疫情动态、在线解决生活所需服务、专家在线疫情问诊等多种服务。

　　京东智能无人车落地彩生活社区，满足无接触式购物需求，减轻小区物业人员工作压力。

　　2020年6月，彩生活与京东共同推进快递柜业务试点落地。截至2020年8月7日，快递柜已成功落地17个城市，分布在彩生活服务的95个试点社区，共装机115台。

　　未来十年一定会出现万亿估值的物业企业

　　回顾上半年，突如其来的新冠疫情是不可忽视的一篇。

　　在潘军看来，对行业来说，这是一场“危与机”并存的较量，疫情让社会和政府认识到物业的作用和重要性，让物业行业“二次发热”。

　　“以前彩生活去很多城市推广，大家都不太懂物业服务，认为物业是个低毛利的服务行业，仅解决‘三保’问题。疫情让人们认识到，物业在城市治理、风险管控等方面发挥着重要作用。因此，行业未来有良性发展机会，行业盈利模式、商业模式更新、产品迭代等方面会有大变化。”

　　他还提到，疫情就像“放大镜”，做得好的企业会更好，有缺陷的企业则面临生存挑战。对彩生活来说，来自疫情的“机”大于“危”。

　　作为“物业第一股”，在来势汹汹的疫情面前，彩生活迅速反应，统一部署，快速制定统一标准的防疫行动方案，同步落实到全国项目。彩生活管辖社区没有发生群体性疫情失控情况，且武汉在管社区业主感染率远低于市平均感染率。

　　“此外，原来物业与业主之间矛盾较多，共同抗疫时，双方沟通频率增加，对彼此更加理解，业主黏性提高。”

　　彩生活交出来的答卷，在疫情大考中获得多方认可，超75%的项目受到政府表彰或业主表扬慰问，“习总书记3月10日访问的武汉东湖社区，就是由彩生活进行管理的。”

　　物业行业成为资本市场的香饽饽，越来越多的物业公司争相进入市场，行业内竞争加剧。截至目前，在香港上市的物业公司加上A股超过30家，总市值超4000亿元。

　　对此，黄玮强调，彩生活要坚持“固本清源”，着力打造100个标杆城市，提升品质与口碑。此外，彩生活携手京东、360尝试提供更多元化智慧社区服务，夯实企业核心竞争力。

　　展望未来，潘军表示，彩生活要在打好基础的前提下，探索出基于社区场景的创新商业模式，并将在“增长”、“增效”和“增值”三方面发力。

　　“增长”方面，在社区服务业高度分散的二三四线城市，物业行业是一片广阔的“蓝海”，未来将积极通多种措施，推动在管面积增长。

　　“增效”方面，通过总部精简化、架构扁平化、人员精细化，降低人工和运营成本，提升社区温度和业主满意度。

　　“增值”方面，一方面打造新北斗七星，提高效率;另一方面，继续与京东和360等携手，探寻社区增值服务未来更多可能。

　　在潘军看来，万亿估值企业在房地产行业不可能出现，但在物业行业是有可能的，未来十年一定会出现万亿估值的物业企业。