赵卓文:上市房企利润下滑 业绩增长难以持续

　　中国房地产行业的平均利润水平正在下滑。

　　截止4月底，有130家上市房企公布了2013年的年报，共实现营业总收入7076亿元，同比增长29.66%，共实现归属于母公司股东的净利润820亿元，同比增长13.4%。

　　销售总额在增加，净利润的增幅却已明显放缓。

　　2013年，过千亿销售额的开发企业已算不上稀奇。多家上市房企还喊出了2014年2000亿的目标。

　　现实却是如此残酷。2014年第一季度，63家国内A股上市房企披露的业绩预报中，共有42家出现净利润下滑或亏损。

　　大型房企，在2014年恐怕大多会落下一个“有业绩无利润”的结局。

　　1、土地。中国城市地价的持续上升及土地出让逐步市场化，令大型房企的利润空间收窄。过去10多年，开发商利润70%来自土地的价值转移。类似碧桂园、万达这类开发商，更擅长做“地产”文章。2013年后国内一线城市地价市场化和显性化，无疑将令发展商利润大为缩水。

　　2、税费。营业税、土地增值税、企业所有税、交易契税，名目繁多的房地产税费，占政府税收总出入的20%以上。开发商一卖房子，收入的13%到14%就被“预征”了。土地增值税，更是一把快刀，随时把发展商貌似有的“暴利”砍为无形。

　　3、人工成本。人工成本持续上升，给开发企业带来的压力越来越突出。20年前，一个区域项目总经理只要10万元年薪，10年前涨到20-30万元，现在则要200-300万元。大型房企的机构，现在也越做越大，房地产市场波动一来，只有“裁员”一条路可走。

　　4、市场。快速销售，在2014年很难实现，除非开发商主动实现“砍价”。价格回调，意味着利润下降。

　　2014年，大型上市房企的日子并不好过。业绩快速增长将难以持续。

　　对中小房企来说，日子更不好过。大房企经营范围广，可以机动灵活地促销。某个区域某个楼盘低价促销，当地的中小房企就苦不堪言。

　　2014年的中小房企，并没有“船小好调头”的好处，只有gone with the wind，命运并不掌握在自己手里。

　　房地产，本就是一门赚钱的生意。开发商不赚钱了，游戏就结束了。