【掌柜日报】中国金茂“第二曲线” 城市运营冲刺2000亿元

　　随着城市化的日益发展，传统单一的住宅开发模式早已不能满足人们日益增长的生活需求，寻找第二增长曲线成为房地产开发商们的共识。

　　但第二曲线作为企业未来发展的新增长板块，大多时候都不能轻易确立，寻找和反复也不可避免，更需要耐得住前期只见投入不见产出的“煎熬”。

　　如国内第一家上市房企，万科新增长点的探索之路就经历过一番波折。许多年前，万科尝试多元化无疾而终，直至2014年年中，万科 “八爪鱼战略”诞生。按照当时的说法，有了这八大板块的业务，在万科“万亿目标”中，未来一半的收入要来自新业务。

　　另一龙头房企，恒大对新增长点的摸索同样经历一番试错。在文化产业之后，恒大2016年相继剥离了粮油、饮用水、乳业等快消业务，而近两年，其投入数百亿元不断收购全球新能源汽车行业技术，打造生产+销售+技术的全产业链闭环，恒大似乎需要找到“大行业”来填补房地产业“成熟期”之后的增长曲线。

　　是的，这些龙头房企都在积极寻找自己的新的增长点，即使大多还没能看到有效的业绩贡献。在这股转型升级的大浪潮中，以高端豪宅“金茂府”享誉全国，仍在稳健增长的千亿房企中国金茂则早在2015年已搭建起了第二曲线“城市运营”。

　　因为中国金茂早已看到：“金茂府对于金茂来说，是业绩和现金流的重要支撑，但要奔向2000亿或更高规模，则需要第二增长曲线的助力。”

　　据介绍，中国金茂的城市运营项目前期需投入较多时间和精力，“三年起势五年成城”是常态，如今熬过了几年“养成期”，金茂城市运营业务这第二曲线预计2020年就可以进入业绩爆发期，成为冲击2000亿元规模的有力支撑。

　　金茂第二曲线增长示意图

　　一般来说，城市运营项目面积都很大，主要布局在一线、准一线城市的周边地带，以聚焦热点城市核心区域升级、城市副中心开发的城市运营商定位，形成了城市核心综合体、城市新城、特色小镇的城市运营模式。

　　代表作品有长沙占地约11452亩的梅溪湖国际新城、建筑面积400万平米的青岛中欧国际城、规划范围约11.36平方公里的苏州张家港智慧科学城等等。

　　据观点地产新媒体了解，截止目前，中国金茂已经进驻全国47座城市，拥有20个城市运营项目。据称，城市运营业务这条“第二曲线”，将成为金茂发展穿越行业周期、持续高质量增长的内生动力。

　　从浦东到梅溪湖

　　事实上，在提出“城市运营商”这一定位之前，中国金茂早在上世纪90年代已用城市运营的发展思路，参与到上海浦东的开发——这里的起点是大名鼎鼎的金茂大厦。

　　陆家嘴金融贸易区作为浦东开发起点，规划之初就对标纽约、芝加哥的中央商务区，金茂大厦作为陆家嘴金融贸易区第一栋超高层综合体，首次引入“垂直城市”理念，将J Life高端商业、甲级写字楼、大陆第一家君悦酒店、观光厅设置于一体，拉开浦东乃至上海腾飞序幕，更使城市面貌发生了翻天覆地的变化。

　　金茂大厦是金茂城市运营的第一次尝试，正是因为经历了这个过程，规划驱动成为中国金茂此后城市运营的关键。

　　金茂大厦之后，金茂还主持了北外滩城市核心综合体项目开发，开发总建筑面积达约150万平米，区域范围内规划兴建300万平米高品质甲级写字楼，规模相当于再造一个“小陆家嘴”。

　　在金茂大厦、金茂北外滩城市核心综合体项目中，中国金茂经历早期实践、总结经验、成片开发的过程，通过充分复盘，形成了包括规划驱动、成片开发、城市配套升级、产业升级等城市运营方法论雏形，并确立以“科学至上”为核心、以“绿色智慧”为引领的城市运营特色。

　　至2011年，中国金茂以一级开发商的角色进入长沙梅溪湖项目，外界均在质疑其一级开发模式难以推进，而事实是，“我们通过规划驱动，把长沙梅溪湖国际新城项目发展得很好。”

　　与其他产城模式“产业开发-吸引人才-完善配套”的模式不同，金茂“配套先行-吸引人口-推动产业发展”的差异化城市运营逻辑在这里已初见雏形。

　　来源：中国金茂

　　随着梅溪湖项目的推进，金茂2014年开始在该项目上探索城市运营，2015年正式确立了“城市运营商”战略定位，2016年进一步明确了“两驱动、两升级”的城市运营模式，以规划驱动为牵引，以资本驱动为基石，实施城市升级和产业升级，到2017年形成了城市核心综合体、城市新城、特色小镇的城市运营模式。

　　来源：中国金茂

　　规划+资本驱动，为长沙梅溪湖国际新城建设“三年起势、五年成城”，时至今日，总建面约945万平米的国际新城已经成为长沙最具活力的“新中心”与“增长极”，便捷的生活配套、科学的城市规划，使其成为高净值人群品质生活的第一目的地。

　　另外，梅溪湖国际新城板块新房成交均价由九年前全市最末位的3179元/平米，升至2019年全市第一位12788元/平米，增幅达302%。梅溪湖所在湘江新区，2017年片区生产总值破2000亿元，增速连续三年保持11%以上，经济增速领跑长沙乃至全省。

　　中国金茂总结：“长沙梅溪湖国际新城从最初项目定位、产业设计、区域规划，到开发与运营经验，成为城市副中心建设的标杆，进一步体现出中国金茂城市运营独特的逻辑与标准。通过引领城市品质提升，使城市更具向心力，吸引高端人才聚合，继而推动产业发展，确立‘以城聚人、以城促产’的‘城-人-产’差异化运营逻辑。”

　　2018年，在“科学至上”的指引下，金茂继续创新政企合作模式，创新资源协同渠道，并推进与集团的业务协同，围绕“大科技、大健康、大文化”三大产业方向，汇聚海量优质资源推动城市产业升级。

　　据介绍，目前，中国金茂已积累上千家有较强影响力的产业资源，推动数十家产业资源在中国金茂城市运营项目实质性落地。

　　截至2019年11月，中国金茂累计获得绿色建筑认证标识170余个，项目开发占比超过90%。目前，已满足绿色标识设计要求的项目总建筑面积共计1120.25万平米，预计每年碳减排总量超过30万吨。

　　此外，以城市运营项目为主要载体，中国金茂大力推动清洁能源和可再生能源系统使用。截至2019年11月，中国金茂已投资、建设、运营城市、区域、项目级能源站项目40个，预计每年碳减排量超过24万吨，致力于打造具有“规划领先、产业创新、功能复合、环境友好”特色的城市运营项目。

　　两条增长曲线

　　“如今，中国金茂的城市运营模式已经进入可复制阶段。”金茂在介绍这一模式时充满信心。

　　在“城市运营商”战略提出的第5个年头，中国金茂已经形成了以上海北外滩为代表的城市核心综合体，以长沙梅溪湖国际新城为代表的城市新城以及以丽江谷镇为代表的特色小镇三大运营模板，全面赋能城市发展。

　　“在城市运营战略的护航下，金茂提前完成了2019全年的签约、回款目标。”如此看来，城市运营已经开始实实在在反哺业绩。

　　在此之前，“金茂府”系列产品无疑是其业绩贡献的第一曲线。

　　中国金茂20大城市运营项目列表

　　来源：中国金茂

　　据观点地产新媒体了解，2009年中国金茂高调夺下北京广渠门15号地块，首座金茂府定鼎北京广渠门，自此中国金茂名声在外，“金茂府”也成为高端品质住宅的标杆之一。

　　“历经近11年迭代发展，中国金茂‘府系’ 已成长为高端城市住宅品牌的领导者，实现全国24座城市布局了47座金茂府布局，销售均价在Top20房企中连续三年位列第一。不仅为金茂发展注入极大的增长驱动力，而且成就了金茂发展的‘第一曲线’。”中国金茂方面这样表示。

　　2019年全年销售数据显示，中国金茂累计取得签约销售金额共计1608.07亿元，同比增长25.63%;累计签约销售建筑面积约748.44万平米，同比增长49.33%。其中，成交金额包含(如有)长沙梅溪湖国际新城项目、南京青龙山国际生态新城项目及宁波生命科学城项目的成交销售金额。

　　虽未公布城市运营项目贡献的具体销售金额，但中国金茂表示：“单凭金茂府作为业绩主要支撑，长远而言是不足够的。城市运营业务这条‘第二曲线’，将成为金茂发展穿越行业周期、持续高质量增长的内生动力。”

　　“基于对全球城市化规律的研究与国内城市化趋势的预判，中国金茂城市运营战略开始充分聚焦环渤海、长三角、粤港澳大湾区等核心城市群，以及南京、青岛等准一线城市。根据不同土地属性因地制宜地提出城市运营方案，通过塑造宜居宜业宜养的产城融合样本，赋能城市崛起。”

　　中国金茂有关人士表示：“所谓城市运营，有时间、空间和内涵三大维度。通过对大体量地块的提前收储，进行科学规划与精耕细作，再从一、二级联动开发到持有运营，做到城市开发、运营及服务一条龙。”

　　“我们不光是建了一座城市，而是按照真正理想城市的模板去规划，塑造宜居宜业宜养之城。”