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袁幸福与观点对话:传统百货的商业未来

沈阳房地产网-房掌柜 2019-12-13 16:15:23来源:观点地产网  武瑾莹
[摘要]对于调改之后的东百中心,袁幸福提出了一个新的定义,叫做“超级百货”。

  一片福州三坊七巷,半部中国近代史。这是用来概括福州三坊七巷走出来的历史名人的,林则徐、林觉民、严复、冰心……这只是我们其中一些最熟悉的名字。

  自晋、唐时形成,而辉煌于民国时期,除了历史上的重要意义之外,三坊七巷对于福州而言,也是意义重大。

  因为这里,也是福州老城区目前唯一经拆迁后保留下来的部分,可以说是福州的真正核心地段。

  最早福州的商业街区也是从这里发展起来的。

  1957年,福州东街口百货商店开业,而这就是现在福建东百集团的前身。

  “调改掌舵人”袁幸福

  “商业人气最旺的,还是东街口的东百中心。”在福州的几天,聊起这个城市的商业项目,大伙首先提及并认可的就是东百中心。

  东百中心旁就是三坊七巷,福州地铁开通后,其地理优势是其他商业项目无可比拟的。

  然而,东百中心人气旺零售业绩佳的背后,除了地段这个先天优势外,还要归功于两年前一次“颠覆性”调改。

  2017年5月1日,这场调改的“掌舵人”袁幸福在朋友圈写道:“第三次职业征途,出发。”

  这次,他选择了福建东百集团,任职集团副总裁、商业执行总裁。入职仅数日,东百集团就开始对旗下的商业项目“动刀”了。

  彼时的东街,东百集团拥有两家百货店,调改的第一步就是合二为一,更名为东百中心。

  团队合并、整体规划招商,整体工程改造,从规划到全新的东百中心开业,仅用了6个月,就完成了东百60年以来最大规模的一次调改。

  调改后的东百中心成绩如何?一串数字可以说明 ——

  2017年调改前的团队人数是325人、平均年龄39岁左右、经营面积9万平方米;调改后团队人数是224人(其中经营团队152人,外包物业72人),平均年龄36岁、经营面积15.8万平方米,人数少了45%,管理面积增加了75%。

  联营销售额上,2017年为8.76亿元,2018年15亿元,同比增长71.23 %,2019年预计也将保持30%左右的增长。

  事实上,东百本身想调整,但是一直找不到准确的方向,也没有这么大的决心,直到袁幸福的到来。

  “我在银泰8年,调了3大店。”袁幸福说。这些店也都取得了不错的成绩,他也因而得了个“改造狂人”的绰号。

  先是银泰,后有东百,对于百货项目的调整,他已驾轻就熟。然而,对百货业态进行调整的企业远不止这两家,但成功的并不多。

  对此,袁幸福认为,成功的关键在于“舍与得,立与破”。

  “超级百货”新东百

  对于调整之后的东百中心,袁幸福提出了一个新的定义,叫做“超级百货”。

  什么是“超级百货”?面对我们的提问,袁幸福给出了这样的回答:“东百中心是集合了百货的商品力和运营力、购物中心的体验,以及街区的休闲生活场景为一体的零售新物种。既有别于购物中心,又不同于传统百货,所以命名为‘超级百货’。”

  事实上,在中国的许多一二线城市,都有过地标式的百货公司,它们曾经是这些城市最重要的消费场所。

  玻璃柜台里琳琅满目的商品,手写的价格标签,柜台后方的售货员,以及收银台后的收银员……这些曾经是千千万万人的集体记忆。

  随着房地产市场化的出现,商业地产的发展,尤其是购物中心的出现,不少传统百货公司渐渐落寞。现如今,叫的出名号的百货并不太多。

  这些老百货公司该怎么办,成为了商业地产领域的一道现实难题。

  “是继续往百货做深,还是做成纯购物中心,或者做成融合体?我们的答案是做成融合体,根据不同位置、不同结构、不同客群进行融合。”袁幸福说。在他看来,传统百货渐成“过去式”,但购物中心是否就一定成能为商业地产的未来,却是值得商榷的。

  他认为,购物中心的商业模型并不是没有弊端,比如在很多传统的购物中心里零售转换比率非常少,越来越多的购物中心变成了生活配套中心,失去了商业中零售消费的本质。而像东百中心这样“零售+消费体验”结合的“超级百货”,可同时解决传统百货及购物中心的痛点。

  据透露,这样的超级百货,是东百集团未来发展的主力模式,到2023年,东百商业的战略目标是布局20家商业综合体。

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责任编辑:梁珮瑜

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