重磅！长沙放大招控房价！明确商品房限利6%至8%

12月11日，长沙市发展和改革委员会官网发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》。此次《通知》的发布，被市场认为是长沙市新建商品房限价政策的2.0版，限价房源由限价商品房扩大至全部商品房。

时隔多年后，“限利”政策重回房地产市场。对此，有业内人士认为，是“房住不炒”下的“创新版本”；也有业内人士认为，该政策将会面临执行难。

“房住不炒”下的一个创新版本

为进一步加强长沙市商品住房价格管理，《通知》明确，商品住房价格由成本加利润加税金构成，其中，利润的提取以楼面地价+前期工程费+房屋建筑安装工程费+小区内公共基础设施及附属公共配套设施费为基数，平均利润率为6-8%。《通知》自12月11日起开始执行。

《通知》规定，商品住房价格由成本加利润加税金构成，其中，成本构成包括楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。

《通知》还明确了，不得计入商品住房价格的费用包括住宅小区内经营性设施的建设费用；开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；各种与商品住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。这就意味着，房企要想实现盈利，在营销过程中的销售成本需要进一步管控。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次长沙对商品住房价格进行了比较清晰的管控，尤其是提到了利润率的范围为6-8%，这是一种限制利润的做法，有助于防范房企随意虚高报价、过度追求利润等做法。总体来看，该政策使得相关住房产品的定价更加科学，既确保了房企一定的盈利空间，也确保了房价相对稳定。

严跃进还表示，此次长沙政策从成本管控的角度设定利润，可以理解为是“房住不炒”下的一个创新版本。这也是回归工程项目的成本定价法，对于一些工程项目科学管理的项目，可以获得更高的利润，而对于一些类似财务和营销等费用过高的企业来说，利润自然也难以做高，这也会鞭策房企积极进行科学的项目投资和操盘。

限制利润或难以执行？

值得注意的是，房地产最早的“限利”政策出现在2012年。当时陕西省提出，在成本的基础上，加上10%左右的合理利润率，得出房屋最后的售价。超出价格区间的商品房将无法备案，也无法取得预售证。

  2012年，海南海口市发布《海口市限价商品住房管理暂行办法》指出，限价商品住房具体销售价格应当按项目用地土地出让价格及开发成本、建筑安装成本、税费和利润（不得超过6%）等完全成本因素确定。同年，三亚发布《三亚市限价商品住房管理暂行办法》，对限价商品房的建设模式、购房资格、监督管理等作出了明确规定，并要求限价商品房利润不超过建设成本的6%。

对于“限利”政策时隔多年后重回房地产市场，严跃进认为，长沙从成本管控的角度设定利润，可以理解为是“房住不炒”下的“创新版本”。这也是回归工程项目的成本定价法，对于一些科学管理的项目，可以获得更高的利润，而对于一些营销等费用过高的企业来说，利润自然也难以做高。